Gewerbemiete: Wirksamkeit der Hinterlegungsklausel

Leitsatz

Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel folgenden Inhalts "Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene oder rechtskräftig bestätigte Mietminderung darf der Mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrags zugleich eine Hinterlegung bei der Justizkasse eines deutschen Gerichts durch ihn erfolgt"" ist wirksam und verstößt insbesondere nicht gegen § 307 BGB.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

Normenkette

BGB §§ 307, 536

Kommentar

Ein Mietvertrag über Geschäftsräume enthält die im Leitsatz wiedergegebene Klausel. Der Mieter hat ab April 2004 die Miete gemindert, ohne einen der Höhe der Minderung entsprechenden Betrag beim Amtsgericht zu hinterlegen. Nachdem ein Mietrückstand von mehr als 2 Monatsmieten aufgelaufen war, hat der Vermieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt und Klage auf Räumung und Herausgabe erhoben.

Die Klage hatte Erfolg: Das Gericht hat den Einwand des Mieters, dass die Miete wegen eines Mangels gemindert gewesen sei, als unbeachtlich behandelt. Bei der Geschäftsraummiete können die Parteien – anders als bei der Wohnraummiete – das aus § 536 BGB folgende Minderungsrecht beschränken oder ausschließen. Solche Regelungen können auch in einem Formularvertrag getroffen werden. Nach der Rechtsprechung des BGH kann vereinbart werden, dass der Mieter im Fall eines Mangels nicht zur Kürzung der Miete berechtigt ist; dem Mieter muss allerdings die Möglichkeit verbleiben, eine überzahlte Miete nach § 812 BGB zurückzufordern (BGH, Urteil v. 27.1.1993, XII ZR 141/91, NJW-RR 1993 S. 519).

Achtung

Minderung nicht völlig auszuschließen

Der vollständige Ausschluss der Rechte aus § 536 BGB ist dagegen nicht möglich (BGH, Urteil v. 12.3.2008, XII ZR 147/05, NJW 2008 S. 2254).

Das KG führt aus, dass dem Mieter im Fall eines Mangels 2 Möglichkeiten zur Verfügung stehen:

• Der Mieter kann zum einen die Miete zunächst unter Vorbehalt bezahlen und den überzahlten Betrag sodann nach § 812 BGB zurückfordern. In einem solchen Fall wird die Berechtigung zur Mietminderung im Rückforderungsprozess geklärt.
• Der Mieter kann zum anderen einen der Minderung entsprechenden Betrag bei der Hinterlegungsstelle einzahlen. Der Vermieter kann die Herausgabe des hinterlegten Betrags an sich verlangen, wenn er seine Berechtigung durch rechtskräftige Entscheidung nachgewiesen hat (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 Hinterlegungsordnung).

Durch die Möglichkeit der Hinterlegung wird der Mieter bessergestellt als im Fall der Verweisung auf den Rückforderungsprozess. Da diese Vertragsgestaltung möglich ist, kann für die Hinterlegungsklausel nichts anderes gelten.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Urteil vom 16.03.2009, 8 U 112/08KG Berlin, Urteil v. 16.3.2009, 8 U 112/08, NJOZ 2010 S. 148