Haftung bei mangelhafter Elektroanlage in vermietetem Gewerberaum

Leitsatz

Der Vermieter muss grundsätzlich für Schäden des Mieters aufkommen, die durch Mängel der Wohnung verursacht werden. Er muss aber nicht für Schäden des Mieters aufkommen, wenn die Schadensursache von einer verplombten Zähleranlage des E-Werks ausgeht, die sich zwar im Mietgebäude befindet, aber nicht mitvermietet ist.

Sachverhalt

Der Mieter hatte Räume zum Betrieb einer Arztpraxis angemietet, die sich in einem 1971 errichteten – nicht sanierten – DDR-Plattenbau befanden. Im Dezember 2001 wurden infolge eines Defekts am Stromzähler mehrere dem Mieter gehörende Elektrogeräte beschädigt.

Hierdurch entstand dem Mieter einen Schaden in Höhe von ca. 7 600 EUR Der Stromzähler befindet sich außerhalb der Mieträume, aber innerhalb des Gebäudes. Er steht im Eigentum des Versorgungsunternehmens und darf nur vom Versorgungsunternehmen geöffnet werden. Der Mieter hat den Vermieter auf Ersatz seines Schadens in Anspruch genommen. Es ging um die Frage, ob der Vermieter für den mangelhaften Zustand des Stromzählers einstehen muss.

Dies wird vom BGH verneint: Nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB haftet der Vermieter ohne Verschulden für Schäden aufgrund von Mängeln, die bereits beim Vertragsschluss vorhanden gewesen sind. Vorliegend war der Schaden entstanden, weil sich in dem Zähler eine Aluminium-Klemmschraube gelöst hatte. Nach dem Vortrag des Mieters soll Aluminium als Leitermaterial ungeeignet sein; deshalb müsse ein anfänglicher Mangel angenommen werden. Nach Ansicht des BGH kommt es hierauf nicht an. Maßgeblich ist, dass die Verwendung von Aluminium-Klemmschrauben zur Zeit der Errichtung des Gebäudes üblich war. Mehr als den üblichen Standard kann der Mieter nicht erwarten.

Nach § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB haftet der Vermieter für solche Schäden, die infolge eines Mangels eintreten, den der Vermieter zu vertreten hat. Als Haftungsgrund komme in Fällen der vorliegenden Art eine Verletzung der Überwachungspflicht in Betracht. Dabei ist anerkannt, dass die Überwachungspflicht auch hinsichtlich solcher Gegenstände und Gefahrenquellen besteht, die sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude befinden. Anders ist es hinsichtlich solcher Einrichtungen, die dem Einfluss des Vermieters entzogen sind. Dazu gehören auch elektrische Anlagen und Einrichtungen, die im Eigentum des Versorgungsunternehmens stehen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 10.5.2006, XII ZR 23/04.