Schadensersatzansprüche des Mieters bei mangelhafter Elektroanlage

Leitsatz

Leitsatz: Zur Verantwortlichkeit des Vermieters für Schäden des Mieters, wenn die Schadensursache von einer Gefahrenquelle ausgeht, die sich zwar im Mietgebäude befindet, aber nicht mitvermietet ist und nicht dem Verantwortungsbereich des Vermieters unterliegt (hier: verplombte Zähleranlage des E-Werks; amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 536a

Kommentar

Der Mieter hatte im Jahr 1991 Räume zum Betrieb einer Arztpraxis angemietet. Die Räumlichkeiten befanden sich in einem 1971 errichteten – nicht sanierten – DDR-Plattenbau. Im Dezember 2001 wurden infolge eines Defekts am Stromzähler mehrere dem Mieter gehörende Elektrogeräte beschädigt. Hierdurch entstand dem Mieter ein Schaden in Höhe von ca. 7.600 EUR. Der Stromzähler befindet sich außerhalb der Mieträume, aber innerhalb des Gebäudes. Er steht im Eigentum des Versorgungsunternehmens und darf nur vom Versorgungsunternehmen geöffnet werden. Der Mieter hat den Vermieter auf Ersatz seines Schadens in Anspruch genommen. Es ging um die Frage, ob der Vermieter für den mangelhaften Zustand des Stromzählers einstehen muss.

Dies wird vom BGH verneint, was auf folgenden Erwägungen beruht:

1. Nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB haftet der Vermieter ohne Verschulden für Schäden aufgrund von Mängeln, die bereits beim Vertragsschluss vorhanden gewesen sind. Vorliegend war der Schaden entstanden, weil sich in dem Zähler eine Aluminium-Klemmschraube gelöst hatte. Nach dem Vortrag des Mieters soll Aluminium als Leitermaterial ungeeignet sein; deshalb müsse ein anfänglicher Mangel angenommen werden.

Nach der Ansicht des BGH kommt es hierauf nicht an. Maßgeblich ist, dass die Verwendung von Aluminium-Klemmschrauben zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in der DDR üblich war. Mehr als den üblichen Standard kann der Mieter nicht erwarten.

2. Nach § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB haftet der Vermieter für solche Schäden, die infolge eines Mangels eintreten, den der Vermieter zu vertreten hat. Als Haftungsgrund kommt in Fällen der vorliegenden Art eine Verletzung der Überwachungspflicht in Betracht. Dabei ist anerkannt, dass die Überwachungspflicht auch hinsichtlich solcher Gegenstände und Gefahrenquellen besteht, die sich außerhalb der Mieträume, aber im selben Gebäude befinden (BGH, Urteil v. 27.3.1972, VIII ZR 177/70). Anders ist es hinsichtlich solcher Einrichtungen, die dem Einfluss des Vermieters entzogen sind. Dazu gehören auch elektrische Anlagen und Einrichtungen, die im Eigentum des Versorgungsunternehmens stehen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 10.05.2006, XII ZR 23/04