Hausgeldverzug: Verfallsregelung (Beschluss) / Vorbemerkung

Das WEG kennt nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 die Möglichkeiten einer Verzugssanktionierung nicht mehr. Die Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG verleiht Beschlusskompetenz lediglich zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie deren Art und Weise. Die nicht mehr geltende Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a. F. hatte darüber hinaus u. a. auch noch eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Folgen des Verzugs verliehen. Insoweit konnten insbesondere Verzugszinsen über das in § 288 Abs. 1 BGB festgesetzte Maß hinaus beschlossen werden. Dies ist nicht mehr möglich. Entsprechend gefasste Beschlüsse haben mit Wirkung ab 1.12.2020 ihre Gültigkeit verloren und können nicht mehr angewendet werden.

Als Verzugsregelung konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen derart beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wurde.^[1]

Diese Möglichkeit besteht eingeschränkt weiter.

Verfallsregelung

Wesen einer Verfallsregelung ist, dass das Hausgeld, bezogen auf die gesamte Wirtschaftsperiode, in voller Höhe zu Beginn der Wirtschaftsperiode zur Zahlung fällig ist. Den Wohnungseigentümern wird jedoch nachgelassen, den Gesamthausgeldbetrag in monatlichen Teilzahlungen zu leisten (Stundungs-/Teilzahlungsvereinbarung).

Vorfälligkeitsregelung

Wesen der Vorfälligkeitsregelung hingegen ist, dass hinsichtlich des für die Wirtschaftsperiode zu zahlenden Hausgelds jeweils eine monatliche (Teil-)Fälligkeit geregelt wird. Beiden Regelungen ist gemeinsam, dass im Fall des Verzugs mit einer bestimmten Anzahl von (monatlichen) Hausgeldzahlungen das gesamte auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld sofort zur Zahlung fällig wird.

Nur noch Verfallsregelungen

Da es sich bei einer Verfallsregelung um eine Stundungsregelung handelt und eben der Vorteil der Stundung im Fall von Hausgeldrückständen entfällt, handelt es sich nicht um eine Verzugssanktion im eigentlichen Sinn. Insoweit können Verfallsregelungen auch weiterhin als Fälligkeitsregeln beschlossen werden.

Anders im Fall der Vorfälligkeitsregelung. Diese regelt direkt eine Verzugsfolge^[2], weil die Vorfälligkeit Sanktionierungscharakter hat; sie hebt keinen Vorteil auf, sondern schafft einen Nachteil. Da das WEMoG Beschlüsse über eine Sanktionierung des Verzugs nicht mehr vorsieht, werden wohl nur noch Verfallsregelungen beschließbar sein.