Jahresabrechnung: Inhalte / 4 Die Entscheidung

Der BGH trifft eine gemischte Kostenentscheidung. Es sei zwar kein Abrechnungsmangel gewesen, dass der Verwalter in der Gesamtabrechnung und in den Einzelabrechnungen die Kosten für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe berücksichtigt habe. Solche Kosten seien zunächst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten oder einem vereinbarten Umlageschlüssel zu verteilen. Die in den Abrechnungen genannten, noch nicht erfüllten Zahlungsverpflichtungen aus früheren Jahren seien aber unbeachtlich gewesen. Denn der Beschluss über die Abrechnung wirke nur anspruchsbegründend hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteige (Abrechnungsspitze). Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden seien, blieben unberührt. Dies gelte insbesondere für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse. In der Abrechnung aufgeführte Rückstände auf das Hausgeld gehörten nicht zur Abrechnungsspitze. Die Wohnungseigentümer hätten auch keine Beschlusskompetenz, entstandene, indes noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers in der Abrechnung erneut zu beschließen und zu begründen. Folge der fehlenden Kompetenz sei allerdings nur die Nichtigkeit des Beschlussteils, mit dem die Ansprüche auf Zahlung rückständiger Beiträge neu begründet werden sollten.

Hinweis

Die Entscheidung hat 2 Schwerpunkte. Zum einen erinnert der BGH an seine Überlegung, dass die Kosten für Brennstoffe, die gekauft, aber nicht verbraucht werden, auf die Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen oder von den Wohnungseigentümern bestimmten Umlageschlüssel umzulegen sind. Denn für diese Kosten ist die HeizkostenV nicht anwendbar. Zum anderen erinnert der BGH daran, was nach seinem Verständnis Gegenstand eines Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG gegenüber der Abrechnung ist: die Abrechnungsspitzen. Verstoßen die Wohnungseigentümer dagegen und werden auch solche Forderungen beschlossen, die bereits bestehen, ist der Beschluss teilweise nichtig.

Ausblick WEG-Reform

Das WEMoG wird die Rechtslage stark ändern. Der neue § 28 Abs. 2 WEG lautet wie folgt: "Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält".

Der Streit, ob Gegenstand des Beschlusses (nur) die Höhe der Nachschüsse ist, hat sich mit der Reform erledigt: Beschlussgegenstand sind nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- und/oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind (BR-Drs. 168/20 S. 86). Das dem Beschluss zugrunde liegende Zahlenwerk, aus dem die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse errechnet werden, dient nur der Beschlussvorbereitung (BR-Drs. 168/20 S. 86). Kein Gegenstand des Beschlusses sind ferner die in der Jahresabrechnung verwendeten Umlageschlüssel. Weichen diese absichtlich oder versehentlich von den geltenden Umlageschlüsseln ab, liegt darin keine Änderung. Auch die Entlastung des Verwalters ist kein Gegenstand des Beschlusses. Schließlich sind auch Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer aus früheren Jahresabrechnungen, Mitteilungen des Verwalters und/oder ein Status kein Gegenstand des Beschlusses.

Mit der Neufassung werden im Kern 2 Ziele verfolgt (BR-Drs. 168/20 S. 84). Die wesentlichen Inhalte der Bestimmungen zur Jahresabrechnung sollen jetzt bereits dem Wortlaut des Gesetzes entnommen werden können. Und die Zahl der Streitigkeiten über die Jahresabrechnung soll verringert werden.