Normenkette
Kommentar
Ist die Wohnfläche einer verkauften Eigentumswohnung etwa 10 % kleiner als im Vertrag angegeben, so liegt ein Fehler im Sinne von § 633 Abs. 1 BGB vor, der den Wohnungserwerber zur Minderung des Kaufpreises berechtigt, auch wenn die Flächengröße nicht ausdrücklich zugesichert war. Statt 116,21 qm war die verkaufte Wohnung laut Gutachten nur 104,95 qm. Vorliegend sei Werkvertragsrecht anwendbar, auch wenn der Vertrag als "Kaufvertrag" bezeichnet worden sei und die Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits im Wesentlichen fertiggestellt war. Dies gelte auch bei Schaffung von Eigentumswohnungen durch Umbau eines Altbaues mit erheblichen Eingriffen in die alte Bausubstanz. Ob allein die Angabe einer genauen Wohnungsgröße im Vertrag bereits als Zusicherung einer entsprechenden Eigenschaft anzusehen sei, könne zweifelhaft sein; jedoch könne diese Frage auf sich beruhen, weil jedenfalls die Mindergröße der Wohnung um knapp 10 % ein Fehler i. S. des § 633 Abs. 1 BGB sei, der den Kläger zur Minderung berechtige. Die Größe eines Grundstücks oder einer Wohnung sei nach der Verkehrsauffassung ein Merkmal, welches von wesentlicher Bedeutung für den Wert sei. Gem. §§ 634 Abs. 4, 472 Abs. 1 BGB sei der Minderpreis nach der Formel Kaufpreis (DM 345.000,-) zu Vertragsgröße (116,21 qm) = Minderpreis zu tatsächlicher Größe (104,95 qm) zu ermitteln. Bei einem geminderten Preis von DM 311.571,72 sei der Minderungsbetrag demnach DM 33.428,28.
Der im notariellen Erwerbsvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss sei i.Ü. unwirksam, da nach ständiger Rechtsprechung des BGH ein umfassender Gewährleistungsausschluss in einem Werkvertrag grundsätzlich gegen Treu und Glauben verstoße, auch wenn er individuell ausgehandelt sei. Ein solcher Gewährleistungsausschluss werde nur dann als wirksam angesehen, wenn zuvor eine ausführliche Belehrung und eingehende Erörterung seiner einschneidenden Rechtsfolgen durch den Notar stattgefunden habe.
I.Ü. sei es ein unzulässiger Ausforschungsbeweis, wenn ein Beklagter nicht konkret vortrage, welchen Inhalt die Belehrung eines Notars im Einzelnen gehabt haben solle.
Link zur Entscheidung
( KG Berlin, Urteil vom 24.11.1988, 12 U 5553/87= NJW-RR 1989, 459)
zu Gruppe 6: Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel
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