Keine Aufrechnung mit Kaufpreisansprüchen gegen gemeinschaftlichen Mängelschadenersatz

Normenkette

§ 387 BGB, § 635 BGB

Kommentar

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat entschieden:

Verlangt eine Wohnungseigentümergemeinschaft vom Bauträger Schadenersatz, so kann dieser den Anspruch nicht dadurch erfüllen, dass er mit offenen Kaufpreisansprüchen gegen einzelne Eigentümer die Aufrechnung erklärt.

In dem Urteil geht es um die schwierige Frage, wie die Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Bauträger zu qualifizieren sind. Dazu folgender Fall: Ein Bauträger erstellt eine Wohneigentumsanlage. Im Treppenhaus stellen sich nach Bezug der Wohnungen Trittschallschutzprobleme heraus. Die Kosten der Mängelbeseitigung setzt ein Gutachter auf 30.000,- DM fest. Der Bauträger verweigert die Mängelbeseitigung. Aufgrund eines Versammlungsbeschlusses verlangen die Wohnungseigentümer nunmehr Schadenersatz. Der Bauträger, der gegen einzelne Wohnungseigentümer noch Restkaufpreisansprüche in derselben Höhe hat, erklärt die Aufrechnung und ist der Meinung, dass er daher keine Zahlung leisten müsse.

Das OLG verurteilte den Bauträger zur Zahlung, weil eine Aufrechnung mit den einzelnen Kaufpreisansprüchen nicht möglich sei. Der Schadenersatz stehe der Eigentümergemeinschaft nur gemeinsam zu, während die Kaufpreisansprüche nur gegen einzelne Wohnungseigentümer bestünden. Da es zwischen dem Schadenersatzanspruch und den Restkaufpreisansprüchen an Gegenseitigkeit fehle, könnten sie nicht aufgerechnet werden.

Link zur Entscheidung

( OLG Karlsruhe, Urteil vom 01.02.1989, 7 U 279/87, BauR 90, 622)

zu Gruppe 6: Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel

Anmerkung:

Eine wichtige Konsequenz betrifft die Verjährung der Kaufpreisansprüche. Diese unterliegen der zweijährigen Verjährung, der Schadenersatzanspruch der fünfjährigen. Der Schadenersatzanspruch kann also selbst dann noch geltend gemacht werden, wenn die Kaufpreisansprüche bereits verjährt sind. Zwar kann man auch mit verjährten Ansprüchen die Aufrechnung erklären, solange sie aus unverjährter Zeit stammen. Das ist hier aber mangels Gegenseitigkeit nicht möglich. Einem Bauträger ist daher dringend zu empfehlen, die Verjährung seiner Kaufpreisansprüche durch geeignete Maßnahmen (z. B. Klageerhebung) zu unterbrechen, wenn die Wohnungseigentümer unter Hinweis auf vorhandene Mängel Zahlung verweigern.

Zur Gemeinschaftsbezogenheit von Schadenersatzansprüchen bei anfänglichen Baumängeln am GE vgl. i. ü. Deckert, ETW Gruppe 6 und die insoweit bestätigende und noch bestehende BGH-Rechtsprechung.