Leitsatz (amtlich)
Macht der Mieter geltend, die vereinbarte Miete sei im Sinne eines Scheingeschäfts (§ 117 Abs. 1 BGB) bewusst überhöht vereinbart worden, um der finanzierenden Bank die Werthaltigkeit des Bauprojekts vorzutäuschen und bleibt er mit dieser Behauptung beweisfällig, so kann der Mietvertrag nicht wegen Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig sein.
Haben die Mietparteien vereinbart, dass der Mieter über die rückständigen Mietansprüche des Vermieters ein notarielles Schuldanerkenntnis abgeben wird und hat der Mieter dies in späteren Gesprächen bekräftigt, so liegen darin jeweils verjährungsunterbrechende Anerkenntnisse i.S.d. § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, und zwar auch dann, wenn der Mieter das vereinbarte notarielle Schuldanerkenntnis nie abgibt.
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 32 O 797/04) |
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.
Gründe
I. Die Klägerin macht Ansprüche auf Miete geltend.
Die Klägerin vermietete mit Vertrag vom 18.12.2002 den Beklagten gewerbliche Räume in einem näher bezeichneten Bürogebäude auf dem Anwesen Kstr. 22-28 in Berlin.
Das Grundstück, auf dem sich die Mieträume befinden, gehörte zunächst dem Land Berlin, das dem Beklagten zu 1) ein Erbbaurecht eingeräumt hatte. Das Eigentum an dem Erbbaugrundstück ging später vom Land Berlin auf die L. GmbH & Co. KG über. In Ausnutzung des dem Beklagten zu 1) eingeräumten Erbbaurechts ließ die Beklagte zu 2) auf dem Grundstück von der Fa. B. ein Gebäude errichten, in dem sich die Räume des o.g. Mietvertrages befinden. Die Beklagte zu 2) blieb eine restliche Werklohnforderung für die Errichtung des Gebäudes i.H.v. rund 7 Mio. DM schuldig. Die Werklohnforderung zzgl. Zinsen wurde vereinbarungsgemäß in ein den Beklagten gewährtes Darlehn umgewandelt. Die Fa. B. trat ihren Darlehnsrückzahlungsanspruch an die Klägerin ab.
Am 30.8.2002 verkaufte die L. GmbH & Co. KG mit notariell beurkundetem Vertrag den Teil des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude mit den Mieträumen befindet, an die Klägerin.
In derselben Urkunde verkaufte der Beklagte zu 1) an die Klägerin das diesen Grundstücksteil betreffende Erbbaurecht. Der Beklagte anerkannte, der Klägerin eine Forderung i.H.v. mindestens 4.257.848,47 EUR zu schulden. Der zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) vereinbarte Kaufpreis für das Teil-Erbbaurecht i.H.v. 4.206.360 EUR brutto wurde seitens der Klägerin - wie schon im notariellen Vertrag angekündigt - durch Aufrechnung mit einem Teil der ihr zustehenden Forderungen beglichen. Zusätzlich vereinbarten die Klägerin und der Beklagte zu 1) den als Anlage 2 beigefügten Mietvertrag, bei dem es sich um den vom 18.12.2002 handelt.
Die L. GmbH & Co. KG und der Beklagte zu 1) hoben in derselben Urkunde das Erbbaurecht bzgl. des verkauften Teils des Grundstücks auf.
Der Mietvertrag vom 18.12.2002 sah im Einzelnen eine monatliche Miete (ohne Betriebskostenvorschüsse) i.H.v. 12.935 EUR zzgl. Mehrwertsteuer i.H.v. 16 % vor. Das Mietverhältnis sollte gem. § 2 des Mietvertrages am 1. des Monats beginnen, der der Besitzübergabe des Gebäudes durch den Eigentümer an den Vermieter folgt und auf eine Dauer von 120 Monaten abgeschlossen sein. Der Mietbeginn sollte dem Mieter vom Vermieter mitgeteilt werden.
Mit Schreiben vom 17.3.2003 gab die Klägerin den Beklagten ab 1.4.2003 die Zahlung der vereinbarten Miete auf.
Die Beklagte zahlte keine Miete. Die Klägerin kündigte daraufhin zum 30.6.2004 das Mietverhältnis fristlos.
Die Klägerin hat behauptet, wegen der von den Beklagten auch nach Verrechnung mit dem Kaufpreis noch geschuldeten Beträge habe sie, die Klägerin, vorgeschlagen, die im o.g. Mietvertrag genannten Flächen den Beklagten zu vermieten mit der Maßgabe, dass die Beklagten diese Flächen untervermieten werden. Die Höhe des von den Beklagten geschuldeten Mietzinses habe so eingerichtet werden sollen, dass die Beklagten in der Lage sein sollten, die Darlehnsforderung der Klägerin abzuzahlen. Damit seien die Beklagten einverstanden gewesen und dies habe zu dem Abschluss des o.g. Mietvertrages geführt.
Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten mehrfach anerkannt, die aufgelaufene Miete zahlen zu wollen.
Die Klägerin hat gemeint, das Mietverhältnis habe am 1.4.2003 begonnen. Sie hat die Ansprüche auf Miete für den Zeitraum von April 2003 bis einschließlich Juni 2006 zuletzt i.H.v. insgesamt 225.069 EUR verfolgt. Ein u.a. über diesen Betrag lautender Mahnbescheid ist den Beklagten jeweils am 15.11.2004 zugestellt worden und nach Einlegung eines Widerspruchs das Verfahren am 8.12.2004 an das LG abgegeben worden. Die Anspruchsbegründung vom 11.4.2008 ist am 17.4.2008 bei Gericht eingegangen.
Die Beklagten haben behauptet, der Mietvertrag sei geschlossen worden, damit die Klägerin ihrer finanzierenden Bank die Werthaltigkeit des Bauprojekts habe vorgeben können, weshalb die Miete habe höher sein müssen als die mit den bereits vorhandenen Mietern vereinbarte.
Die Beklagten haben die Wirksamkeit des Mietve...