Entscheidungsstichwort (Thema)
Anspruch auf Sanierung einer verfallenen Tiefgarage. Wohnungseigentumssache
Leitsatz (amtlich)
1. Trifft die Teilungserklärung in Ergänzung des § 22 Abs. 2 WEG die Regelung, daß bei jedweder „teilweiser Zerstörung” die Wiederherrichtung des Gebäudes nur mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann, ist dies allenfalls auf Fälle der plötzlichen Zerstörung, nicht dagegen auf die eintretende Baufälligkeit durch unterlassene Instandsetzungen zu beziehen.
2. Verpflichtet das Wohnungseigentumsgericht die widerstrebende Mehrheit zur Zustimmung zu Verwaltungsmaßnahmen, gestaltet dies die Rechtslage so, als ob die Wohnungseigentümer mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung einen entsprechenden Versammlungsbeschluß gefaßt hätten.
Normenkette
WEG § 10 Abs. 2, § 22 Abs. 2
Beteiligte
I. Die in dem angefochtenen Beschluß des Landgerichts Berlin vom 27. September 1996 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 10. Dezember 1996 namentlich bezeichneten Miteigentümer zu 3) bis 18) |
Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 173/95) |
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 164/96) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten dritter Instanz werden der Eigentümergemeinschaft zu Lasten des Verwaltungsvermögens auferlegt, aus welchem den Antragstellern auch deren notwendige außergerichtliche Kosten dritter Instanz zu erstatten sind.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 50.000,– DM festgesetzt.
Gründe
Die Wohnanlage besteht aus einem Eckhaus mit 15 Wohneinheiten und 3 Dachgeschoß-Einheiten sowie einer Tiefgarage, die mit der Fahrebene ca. 2 m unter Straßenniveau mit Abmessungen von ca. 18 × 15 m unter einer Stahlsteindecke liegt. Die damaligen Miteigentümer schlossen am 16. August 1982 die notariell beurkundete Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG, wobei sie die Miteigentumsanteile mit Sondereigentum an den Wohnungen und Teileigentum an den Dachgeschoßeinheiten sowie an den Garagen bildeten. In § 8 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung legten sie fest, daß die gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu erbringen sind. In § 10 der Gemeinschaftsordnung heißt es unter Nr. 2: „In Ergänzung des § 22 WEG wird für den Fall des Wiederaufbaus folgendes bestimmt: 2. Wird das Gebäude ganz oder teilweise zerstört und ist der Schaden nicht durch Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nur mit einer Mehrheit von mindestens 3/4 der anwesenden Stimmen, die mindestens 2/3 der Miteigentumsanteile vertreten müssen, beschlossen werden.” Die Antragstellerin zu II. 1. hat das Teileigentum an der Garageneinheit G 20 erworben, die Antragstellerin zu 2) ist Miteigentümerin der Wohnung Nr. 8 sowie der Garage G 10. In der ursprünglichen Fassung des angefochtenen Beschlusses war tatbestandlich festgestellt, daß sich die Tiefgarage bereits seit Begründung der Wohnungseigentumsanlage in einem schlechten baulichen Zustand befand, so daß die Garagen bisher nicht genutzt werden konnten. Nach dem Berichtigungsbeschluß des Landgerichts vom 10. Dezember 1996 sind diese Feststellungen dahin geändert, daß sich die Tiefgarage gegenwärtig in einem schlechten baulichen Zustand befindet, so daß die Garagen nicht mehr benutzbar sind; der Zeitpunkt der Baufälligkeit ist damit offengelassen worden.
Nach einem Gutachten des Sachverständigen Reimer vom 22. Juli 1994 ist davon auszugehen, daß ein bis zwei Stahlträger der Garage nicht mehr voll tragfähig sind und verstärkt oder entlastet werden müssen. Im übrigen müsse die Stahlsteindecke in stark beschädigten Bereichen abgerissen und erneuert werden. Zudem sollte im Falle einer Sanierung die Belastung des Garagendachs dadurch verringert werden, daß das vorhandene Gründach durch ein neues leichtes Gründach ersetzt wird. Nach einer Kostenschätzung des Sachverständigen Schäfer vom 6. Januar 1995 sind für die Sanierung der Garagendecke auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen Reimer mindestens ca. 175.000,– DM aufzuwenden.
Mit Schreiben vom 20. Oktober 1994 hatte die Antragstellerin zu 1) die Verwalterin aufgefordert, bezüglich der Garagensanierung Kostenangebote einzuholen und über die Sanierung der Garage eine Beschlußfassung der Gemeinschaft herbeizuführen. Bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 12. April 1995 sprachen sich 4.197/10.000 Miteigentumsanteile gegen die Sanierung, 2.726/10.000 Miteigentumsanteile für die Sanierung aus. Mit Beschluß vom 25. April 1996 hat das Amtsgericht die Antragsgegner verpflichtet, der vollständigen Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Tiefgarage zuzustimmen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluß zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner bleibt erfolglos.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die gemäß § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer erreicht. Das Re...