Normenkette
BauGB § 250; BGB § 878; UmwandlungsVO Fassung: 2021-08-03; UmwandlungsVO Fassung: 2021-09-21
Tenor
Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
Das Rechtsmittel ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Die angefochtene Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst, denn das beanstandete Eintragungshindernis besteht nicht. Eine Genehmigung des Bezirksamts nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB ist nicht erforderlich.
1. Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum bedarf der Genehmigung, wenn das bereits mit einem Gebäude bebaute Grundstück in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 201a S. 3 und 4 BauGB belegen ist, das als ein solches Gebiet durch landesrechtliche Rechtsverordnung bestimmt worden ist, § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB. Dementsprechende Eintragungen in das Grundbuch darf das Grundbuchamt nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist, § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB.
Der Senat von Berlin hat mit der Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB) vom 21. September 2021 (GVBl S. 1175) das gesamte Land Berlin als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, § 1 Umwandlungsverordnung. Die Verordnung ist am 7. Oktober 2021 in Kraft getreten, § 3 Abs. 1 Umwandlungsverordnung. Allein diese Verordnung ist hier maßgeblich. Auf jene - inhaltsgleiche - Verordnung vom 3. August 2021 (GVBl. S. 932) und die Bedenken des Beteiligten gegen deren Wirksamkeit kommt es nicht an. Die Verordnung vom 3. August 2021 ist jedenfalls bereits wieder außer Kraft getreten, § 3 Abs. 1 S. 2 UmwandlungsVO vom 21. September 2021, und die nunmehr maßgebliche Verordnung ist einschließlich ihrer Begründung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 6. Oktober 2021 veröffentlicht worden.
2. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Genehmigungsvorbehalts, § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB, liegen damit vor. Sie stellen hier dennoch kein Eintragungshindernis dar.
Dem stehen die Regelungen des § 878 BGB entgegen. Danach können Verfügungsbeschränkungen einen Rechtserwerb nicht mehr beeinflussen, wenn die dingliche Einigung bindend ist und der Einigungsantrag gestellt wurde (Böttcher, in: Meikel, GBO, 12. Aufl., Nach § 20, Rdn. 70). Bei einer Aufteilung nach § 8 WEG gilt dies entsprechend (BGH, NJW 2017, 1546, 1547; MittBayNot 2020, 385, 387; Senat, Beschluss vom 4. Mai 2017 - 1 W 173/17 - MittBayNot 2019, 202, 203).
Höchstrichterlich ist geklärt, dass § 878 BGB (bei § 8 WEG: entsprechend) grundsätzlich für alle Verfügungsbeschränkungen gilt, unabhängig davon, woraus sich diese ergeben, sofern der Gesetzgeber für einzelne Verfügungsbeschränkungen hiervon keine abweichenden Sonderregelungen getroffen hat (BGH, NJW 2017, 1546, 1548). Solche Sonderregelungen hat der Gesetzgeber etwa bei einem sich aus § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB ergebenden Genehmigungserfordernis nicht getroffen (BGH, a.a.O.).
Nichts Anderes ist gilt im Fall des § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB. Auch hier bestehen keine von § 878 BGB abweichenden Sonderregelungen.
Gemäß § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB darf das Grundbuchamt bei einem im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB belegenen Grundstück die Eintragung in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist. Die Vorschrift ist § 22 Abs. 6 S. 1 BauGB nachgebildet (BT-Drs. 19/24838, S. 31), wonach vom Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts grundsätzlich an eine Grundbuchsperre besteht (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rdn. 3840).
Eine von § 878 BGB abweichende Sonderregelung ist damit aber nicht verbunden. Letztlich gilt nichts anderes als im Zusammenhang mit einem Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB. Hier ist § 22 Abs. 6 S. 1 BauGB ausdrücklich anzuwenden, § 172 Abs. 1 S. 6 BauGB. Eine sich daraus ergebende Grundbuchsperre ist gleichwohl unbeachtlich, wenn sie erst nach Eingang des Vollzugsantrags eintritt (BGH, MittBayNot 2020, 385, 387; im Ergebnis ebenso Grziwotz, in: BeckOK BauGB, Stand 08/2021, § 22, Rdn. 20).
Der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB ist auch nicht deshalb anders als jener nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB zu bewerten, weil er in seinem Anwendungsbereich Vorrang genießt, § 250 Abs. 7 S. 1 BauGB. Beide Instrumente dienen letztlich demselben Zweck, nämlich dem Erhalt bezahlbaren Wohnraums (BT-Drs. 19/24838, S. 30). Während der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB auf Gebiete des sogenannten Milieuschutzes beschränkt ist, ermöglicht § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB auch darüber hinaus, die Umwandlung von bestehenden Gebäuden in Wohnungseigentum von der Erteilung einer Genehmigung abhängig zu machen.
3. Der Antrag des Beteiligten vom 6. Mai 2021 ist bei dem Grundbuchamt am 10. Mai 2021 eingegange...