Leitsatz (amtlich)
1. Verpflichten sich Eltern in einem Schenkungsvertrag unter der aufschiebenden Bedingung, dass ihr Kind das 18. Lebensjahr vollendet hat, zur Übertragung von Grundstückseigentum, ohne bereits die Auflassung zu erklären, so ist die Frage, ob die Schenkung lediglich rechtlich vorteilhaft ist, allein nach dem schuldrechtlichen Grundgeschäft und nicht aus einer Gesamtbetrachtung mit der später zu erklärenden Auflassung zu beurteilen (Abgrenzung zu BGHZ 78, 28). Der Umstand, dass das zu übertragende Grundstück vermietet ist, begründet in diesem Fall noch keinen rechtlichen Nachteil.
2. Soll das Kind im Innenverhältnis zum übertragenden Elternteil mit dem Erreichen der Volljährigkeit und nicht erst mit dem Eigentumserwerb in das für das Grundstück bestehende Mietverhältnis eintreten, so ist der Erwerb nicht unentgeltlich, der Vertrag deshalb gem. § 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB genehmigungspflichtig.
Verfahrensgang
AG Berlin-Lichtenberg (Aktenzeichen 341 HD 17044N-5) |
Tenor
Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
A) Die Beteiligte zu 1) übertrug mit notariellem Vertrag vom 27.1.2010 an die Beteilgte zu 2), ihre minderjährige Tochter, das im Grundbuch von H. des AG L., Bl. 1..., verzeichnete Grundstück, das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, zu Alleineigentum. Bei Vertragsschluss wurde die Beteiligte zu 2) von ihren gemeinsam sorgeberechtigten Eltern vertreten.
In § 2 des Übertragungsvertrags ist geregelt, dass die Übertragung schenkweise erfolge und die Schenkung unter der aufschiebenden Bedingung der Vollendung des 18. Lebensjahres des Erwerbers stehe.
Weiter ist vereinbart:
"§ 4 Besitzübergang
Der Besitzübergang mit Nutzen, Lasten und Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung erfolgt vorbehaltlich etwaiger im Folgenden vereinbarter Rechte des Veräußerers am 18. Geburtstag der von den Erschienen zu 1. und 2. Vertretenen.
Das Vertragsobjekt ist derzeit vermietet an Frau K. F. Der Erwerber tritt im Verhältnis zum Veräußerer ab dem Zeitpunkt der Übergabe mit sämtlichen Rechten und Pflichten in das ihm bekannte Mietverhältnis ein, sofern dieses im Zeitpunkt der Übergabe noch bestehen sollte.
§ 5 Eigentumsübertragungsvormerkung
Veräußerer und Erwerber bewilligen und beantragen zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung.
(...) § 12 Auflassung
Die Erschienenen sind sich darüber einig, dass die Auflassung in einer besonderen Urkunde, und zwar nach Eintritt der Bedingung erklärt werden soll. Veräußerer erteilt dem Erwerber hiermit unwiderruflich und über seinen Tod hinaus sowie unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, die Auflassung in seinem Namen zu erklären."
Mit Antragsschrift vom 9.2.2010 hat der beurkundende Notar unter Bezugnahme auf § 15 GBO die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten der Erwerberin gem. § 5 des Vertrages beantragt.
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 23.2.2010 aufgegeben, einen Ergänzungspfleger zu bestellen sowie eine familienrechtliche Genehmigung gem. § 1643 Abs. 1 BGB einzuholen und gem. § 1829 Abs. 1 S. 2 BGB den Zugang an den Ergänzungspfleger und die Zustellung der Genehmigung vom Ergänzungspfleger an die Beteiligte zu 1) nachzuweisen.
Mit der hiergegen gerichteten Beschwerde vom 16.3.2010 machen die Beteiligten geltend, für die beantragte Eigentumsübertragungsvormerkung sei eine familiengerichtliche Genehmigung nicht erforderlich. Wegen der aufschiebenden Bedingung sei das Rechtsgeschäft mit keinerlei rechtlichem Nachteil für die derzeit noch minderjährige Beschenkte verbunden, da Rechtswirksamkeit erst mit Volljährigkeit derselben eintrete. Im Übrigen sei die beantragte Vormerkung unabhängig von einer familiengerichtlichen Genehmigung bereits eintragungsfähig.
B) Die Beschwerde ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung ist aufzuheben, weil die beanstandeten Hindernisse der beantragten Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung nicht entgegenstehen.
I. Das Grundbuchamt hat allerdings im Ergebnis zutreffend ausgeführt, dass für den Schenkungsvertrag vom 27.1.2010 die Bestellung eines Ergänzungspflegers gem. § 1909 BGB und eine familiengerichtliche Genehmigung gem. § 1643 Abs. 1 BGB erforderlich sind.
1. Die Beteiligte zu 1) war bei Abschluss des Vertrages gem. § 1629 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 1795 Abs. 2, 181 BGB von der gesetzlichen Vertretung der Beteiligten zu 2) ausgeschlossen, der Vater der Beteiligten zu 2) gem. § 1629 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 1795 Abs. 1 Nr. 1. Gemäß § 1629 Abs. 2 S. 1 BGB können Vater und Mutter das Kind insoweit nicht vertreten, als nach § 1795 BGB ein Vormund von der Vertretung des Kindes ausgeschlossen ist. Nach § 181 BGB i.V.m. § 1795 Abs. 2 BGB kann der Vormund im Namen des Mündels mit sich im eigenen Namen ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen. Gemäß § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB kann der Vormund den Mündel bei einem Rechtsgeschäft zwischen seinem Ehegatten einerseits und dem Mündel a...