Entscheidungsstichwort (Thema)
Kündigung aus wichtigem Grund wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens
Normenkette
BGB § 568 Abs. 2 n.F.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 16.12.2002; Aktenzeichen 34 O 103/02) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 16.12.2002 verkündete Urteil des LG Berlin – 34 O 103/02 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Die Kosten der Nebenintervention werden dem Streithelfer auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe erbringt.
Gründe
A. Die Klägerin verlangt als Vermieterin nach Aussprache dreier fristloser Kündigungen von der Beklagten als Mieterin die Räumung von Gewerberäumen im Erdgeschoss des Hauses … in B. …; die Beklagte betreibt in den Räumen den Swinger-Club … . Der im 2. OG des Hauses wohnende Mieter Dr. K. ist dem Rechtsstreit auf Klägerseite als Streithelfer beigetreten.
Das LG hat der Räumungsklage nach Beweisaufnahme stattgegeben (Urteilsverkündung am 16.12.2002, Zustellung an die Beklagte am 18.12.2002). Wegen der Einzelheiten, auch des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien, wird auf den Urteilstext verwiesen.
Die Beklagte wendet sich hiergegen mit ihrer Berufung, die am 17.1.2003 bei Gericht eingegangen ist und die sie nach entspr. Fristverlängerung am 17.3.2003 begründet hat:
1. Das LG habe die Zeugenaussagen unzutreffend gewürdigt und sei deswegen zu dem falschen Ergebnis gelangt, vom Geschäftsbetrieb der Beklagten gingen erhebliche Beeinträchtigungen für die anderen Mieter des Hauses aus. Bei der Beweisaufnahme habe es sich nicht an seinen eigenen Beweisbeschluss vom 5.7.2002 gehalten, sondern sei rechtsfehlerhaft davon abgerückt und habe diesen bei der Würdigung der Zeugenaussagen nicht berücksichtigt. Kein einziger Zeuge habe die vom Kläger und dem Streitverkündeten behaupteten Verletzungen des Hausfriedens bestätigt.
2. Im Urteil sei zu Unrecht nicht zwischen angeblichen Lärmemissionen aus dem Lokal selbst und solchen von außen unterschieden worden – beide könnten eine Kündigung nicht rechtfertigen.
a) Soweit teilweise Zeugenaussagen auf das Vorhandensein von Schallbrücken innerhalb des Gebäudes hindeuteten oder zumindest eine teilweise nicht ausreichende Schallisolierung vermuten ließen, könne dies eine Kündigung nicht rechtfertigen; die Räume seien zur Nutzung als Gaststätte mit Getränkeausschank und Barbetrieb vermietet – es sei Sache des Vermieters, einen entspr. Schallschutz herzustellen. Ihm selbst seien behördliche Auflagen zum Schallschutz nicht erteilt worden. Außerdem sei es infolge technischer Maßnahmen unmöglich, die Musikanlage über den öffentlich-rechtlich zulässigen und für den Barbetrieb angemessen Lautstärkepegel hinaus „aufzudrehen”. Die Einhaltung der Grenzen der öffentlich-rechtlichen Lärmschutzvorschriften indiziere, dass sich der Mietgebrauch in vertragsgemäßen Grenzen halte.
b) Auf Lärm, der außerhalb der Lokalräume entstehe, habe sie keinen Einfluss (Passanten, Autos). Sie bitte die Gäste zwar auf einem Hinweisschild um Rücksichtnahme, sei aber auf Appelle angewiesen.
3. Die Interessenabwägung des LG sei unvollständig und falsch. Allein im Betreiben des Clubs liege kein schuldhafter Vertragsverstoß, denn die Klägerin habe durch die Vertragsverlängerung nach dem Vorprozess ihr Einverständnis damit erklärt; die behördlichen Genehmigungen lägen vor. Entgegen der Auffassung des LG sei der Standort … unter den drei …-Lokalen der Beklagten der wichtigste.
Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteils des LG Berlin vom 16.12.2002 – 34 O 103/02 – die Klage abzuweisen.
Die Klägerin sowie der Streithelfer beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin und ihr Streithelfer verteidigen des angefochtene Urteil.
Die Klägerin führt dazu aus, die, Kündigungen seien formgerecht erklärt und die Beweisaufnahme habe ergeben, dass die Beklagte nachhaltig den Hausfrieden gestört habe und die Störungen von ihr zu vertreten seien.
Der Streithelfer trägt darüber hinaus vor, wegen der Nebeninterventionswirkung des Vorprozesses zwischen Klägerin und ihm vor dem LG, in dem die hiesige Beklagte der Klägerin als Streithelfer beigetreten sei, sei die Beklagte zur Einhaltung der im dortigen Urteil ausgesprochenen Maßnahmen verpflichtet; zudem stehe dadurch fest, dass im Verhältnis zwischen der hiesigen Klägerin und der hiesigen Beklagten als deren damaliger Streithelferin eine nachhaltige Vertragsverletzung durch die Beklagte feststehe. Zudem handele es sich um einen bordellartigen Betrieb, deren Betrieb in einem allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich unzulässig sei.
Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
B. Die Berufung der Beklagten ist erfolgreich: Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht durch die Kündig...