Verfahrensgang
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird – unter Zurückweisung ihres Rechtsmittels im Übrigen – das am 23. August 2001 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin geändert:
Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, hinsichtlich des Objekts … und hinsichtlich des Objekts …, an die Klägerin zum 31. Dezember 2001 und zum 31. Dezember 2002 jeweils 4.5 % zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer aus dem Jahresnettokaltmietensoll zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
- Die Widerklage wird abgewiesen.
- Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 3/7, dem Beklagten zu 4/7 auferlegt.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Der Wert der Beschwer beträgt für die Klägerin 13.075,86 EUR, für den Beklagten 18.005,36 EUR.
Tatbestand
Die zulässige Berufung der Klägerin hat überwiegend Erfolg.
I. Zur Klage
Die Klägerin verfolgt mit der Berufung ihr Begehren aus dem ersten Rechtszug in der hier zulässigen Form der Feststellungsklage weiter. Dass im Zeitpunkt der Klageerhebung der streitgegenständliche Anspruch teilweise – soweit er sich auf zurückliegende Zeiträume bezieht – schon beziffert werden konnte, steht der Zulässigkeit der Feststellungsklage insgesamt nicht entgegen, da das Feststellungsbegehren auch noch in die Zukunft weist und insoweit eine Bezifferung noch nicht möglich ist. Entscheidend für die Zulässigkeit des Feststellungsbegehrens ist, dass hinsichtlich des Umfangs des Anspruchs aus dem Rechtsverhältnis der Parteien noch Unsicherheiten bestehen, an deren alsbaldiger Klärung die Klägerin ein rechtliches Interesse hat (§§ 256 i. V. mit § 259 ZPO in entsprechender Anwendung; s. auch BGH NJW 1996, 2097, 2098 II 2).
Die Klage ist auch überwiegend begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Feststellung ihrer Vergütungsansprüche aus den Hausverwaltungsverträgen mit dem Beklagten (§§ 611, 615 BGB).
Der Beklagte hat mit der Klägerin zwei Hausverwaltungsverträge jeweils über ein in seinem Eigentum stehendes und mit einem Mietwohnhaus bebautes Grundstück in Berlin-Pankow geschlossen. Mit Vertrag vom 4. September 1999 übertrug der Beklagte der Klägerin die Verwaltung seines Grundstücks … und am 26. Januar 2000 die Verwaltung des Grundstücks … Wegen der Einzelheiten der beiden im Wesentlichen gleichlautenden Verträge wird auf diese selbst (K 1 = Bl. 5 ff., K 2 = Bl. 8 ff. d. A.) Bezug genommen. Es handelt sich um Dienstverträge, die die Klägerin zur laufenden Verwaltung der Grundstücke gegen eine prozentual (4,5 % nebst gesetzlicher Mehrwertsteuer) nach den Nettosoll-Kaltmieten zu berechnende und monatlich zu zahlende Vergütung verpflichtete.
Der Beklagte hat mit Schreiben vom 3. November 2000 gegenüber der Klägerin beide Verträge durch Kündigung zum 31. Dezember 2000 zu beenden gesucht. Diese – nicht fristlose, aber außerordentliche – Kündigung ist nicht wirksam.
Der Beklagte hat die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nicht dargelegt. Zwar sahen die Verträge – jeweils in § 7 Abs. 2 Satz 1 – ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Beklagten vor, dieses Recht ist aber an Verletzungen von in § 2 Abs. 2 a – k der Verträge enumerativ genannter Pflichten durch die Klägerin geknüpft. Eine solche Pflichtverletzung der Klägerin hat der Beklagte nicht substantiiert vorgetragen. Denn sein Kündigungsschreiben, das sich auf beide Objekte bezieht, führt ohne jegliche Spezifizierung als Gründe lediglich an, die Klägerin sei ihren „Pflichten hinsichtlich der zu erstellenden Hausabrechnung und gegenüber unseren Mietern nicht mit der notwendigen Sorgfalt nachgekommen”.
Der letztgenannte Kündigungsgrund kann allenfalls auf die Pflichten aus § 2 Abs. 2 f und j bezogen werden. Danach (f) oblag der Klägerin „die Vergabe notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an geeignete Handwerker sowie die Prüfung der Rechnungen.”… und (j) die Führung einer Mieterakte, die den gesamten Schriftwechsel enthält. Wollte der Beklagte aus einer Verletzung dieser Pflichten ein Recht auf außerordentliche Kündigung der Verwalterverträge herleiten, hätte es der Angabe von Einzelheiten zu angeblichen Pflichtverletzungen der Klägerin bedurft.
Selbst wenn man dem Beklagten zugute hält, dass er Kündigungsgründe auch noch nachschieben konnte und er in diesem Rechtsstreit z. B. angeführt hat, die Klägerin habe Mängelanzeigen der Mieter … Gastmann aus dem Oktober 2000 unbeachtet gelassen, was diese gegenüber der Klägerin (… am 23. November 2000 – Bl. 24; bzw. … gegenüber dem Beklagten am 20. Dezember 2000 – Bl. 25) gerügt hätten, ergibt sich hieraus doch keine Pflichtverletzung der Klägerin, die dem Beklagten ein Recht zur außerordentlichen Kündigung gegeben hätte. Denn die Klägerin behauptet, sie habe Mängelanzeigen der vorgenannten Mieter, wie auch in anderen Fällen, jeweils unverzüglich an die … (künftig …) einer auf dem Grundstück … ansässigen Gesellschaft des Beklagten, in der dieser Geschäftsführer sei, weitergel...