Kündigung des Hausverwaltervertrags

Leitsatz

Veräußert ein Eigentümer verwaltete Grundstücke, so stellt dies keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Hausverwaltervertrags dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 626 Abs. 1

Kommentar

Der Eigentümer mehrerer Hausgrundstücke mit insgesamt ca. 50 Wohnungen hatte die Verwaltung seiner Immobilien einer Hausverwaltung übertragen. Hierfür erhielt der Verwalter ein Entgelt in Höhe von 5 % der Brutto-Sollmiete. Der Hausverwaltervertrag lief auf unbestimmte Zeit; er konnte mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.

Am 27.11.2008 veräußerte der Eigentümer seine Immobilien an einen Dritten. Zugleich kündigte er den Hausverwaltervertrag zum Jahresende 2008. Nach Abzug der ersparten Aufwendungen (20 %) nimmt der Hausverwalter den ehemaligen Eigentümer auf Zahlung der Vergütung in Höhe von 80 % des Honorars bis zum Ablauf der vereinbarten Kündigungsfrist in Anspruch. Das Gericht hatte u.a. zu prüfen, ob ein Hausverwaltervertrag im Fall der Veräußerung der Immobilien außerordentlich gekündigt werden kann.

Der Hausverwaltervertrag ist nach der Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 20.11.1997, III ZR 310/95, NJW 1998 S. 680; Urteil v. 8.2.2007, III ZR 148/06, NJW 2007 S. 1528) als Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichem Charakter zu bewerten (§ 675 BGB), auf den die Regeln des Dienstvertragsrechts (§§ 611 ff. BGB) Anwendung finden. Nach § 626 Abs. 1 BGB kann ein Dienstverhältnis von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aufgrund derer dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung des Dienstverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, dass die Veräußerung der verwalteten Grundstücke als wichtiger Grund i.S.d. § 626 BGB anzusehen sei. Diese Ansicht trifft nicht zu, weil durch § 626 BGB nur diejenigen Fälle geregelt werden, in denen der Gekündigte die Ursache für die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gesetzt hat. Ein solcher Fall war nicht gegeben.

Hat der zur Dienstleistung Verpflichtete, ohne in einem dauernden Dienstverhältnis mit festen Bezügen zu stehen, Dienste höherer Art zu leisten, die aufgrund besonderen Vertrauens übertragen zu werden pflegen, so ist eine fristlose Kündigung auch dann möglich, wenn die Voraussetzungen des § 626 BGB nicht vorliegen (§ 627 BGB). Hierzu führt das Gericht aus, dass der Hausverwalter keine "Dienste höherer Art" schuldet. Außerdem bestand zwischen den Parteien ein dauerndes Dienstverhältnis mit festen Bezügen.

Aus diesem Grund konnte der Eigentümer den Hausverwaltervertrag nur im Wege der ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist beenden. Da der Vertrag bis zu diesem Zeitpunkt fortbesteht, hat der Verwalter Anspruch auf die vereinbarte Vergütung. Er muss sich jedoch den Wert desjenigen anrechnen lassen, was er infolge des Unterbleibens der Dienstleistung erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Dienste erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt (§ 615 Satz 2 BGB). Der Hausverwalter hat die Ersparnis mit 20 % des Honorars beziffert. Dies wird vom Gericht nicht beanstandet.

Link zur Entscheidung

OLG Hamburg, Urteil v. 15.10.2010, 14 U 141/10, ZMR 2011 S. 223