Kündigung des Vermieters bei unerlaubtem Eingriff in die Bausubstanz

1 Leitsatz

Eingriffe in die bauliche Substanz, z. B. bauliche Veränderungen der Mieträume, sind dem Mieter i. d. R. ohne Zustimmung des Vermieters nicht gestattet; eine Zuwiderhandlung berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung und gibt ihm einen Anspruch auf Rückbau.

2 Normenkette

§§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB

3 Das Problem

Veränderungen der Mietsache durch den Mieter sind nur in engen Grenzen zulässig. Der Mieter muss die Wohnung grundsätzlich in dem Zustand belassen, wie er sie gemietet hat. Bauliche Veränderungen der Mietsache darf der Mieter daher grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, d. h. solche Maßnahmen, die ohne Weiteres rückgängig gemacht werden können, keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben. Beispiele sind die Montage zusätzlicher Steckdosen, Anbringen neuer Fußleisten, Erstellen eines Internetzugangs etc. Größere bauliche Veränderungen mit Eingriff in die Bausubstanz ohne Einwilligung des Vermieters stellen dagegen ein vertragswidriges Verhalten des Mieters dar, das den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Kreuzberg entschiedenen Fall hat der Mieter ohne Kenntnis und Erlaubnis des Vermieters in Eigenarbeit in einem ungefliesten, nur mit Waschbecken und WC ausgestatteten Raum eine Badewanne sowie einen Warmwasserboiler eingebaut, Fliesen verlegt und die ursprünglich in der Küche vorhandene Dusche entfernt und Leitungen von der Küche durch eine Trennwand zur Badewanne verlegt. Der Aufforderung mit Kündigungsandrohung des Vermieters zum Rückbau dieser Maßnahmen ist der Mieter nicht nachgekommen.

Durch die vom Mieter durchgeführten Maßnahmen ist nach der Lebenserfahrung – so das AG Kreuzberg – die Gefahr einer Durchfeuchtung der Bauräume geschaffen worden, was selbst bei Einschaltung einer Fachfirma nicht ganz auszuschließen wäre. Daher überschreiten die Ein- und Umbauten ohne Zustimmung des Vermieters die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und stellen eine schuldhafte Vertragsverletzung dar. Die Vertragsverletzung ist auch erheblich, da sich der Mieter auch durch das vorprozessuale Aufforderungsschreiben zum Rückbau des rechtswidrig geschaffenen Zustands in keiner Weise verpflichtet gesehen hat, diesen Zustand zu beenden, sondern sein vertragswidriges Verhalten hartnäckig fortgesetzt hat. Dabei ist die Gefährdung, die von den Einbauten, insbesondere dem unfachmännischen Einbau der Badewanne im Zusammenhang mit den dazu notwendigen Wasseranschlüssen ausgeht, so schwerwiegend, dass diese vom Vermieter nicht hingenommen werden muss. Der Vermieter war daher berechtigt, vom Mieter den Rückbau sämtlicher Maßnahmen zu verlangen und aufgrund der schuldhaften erheblichen Vertragsverletzung das Mietverhältnis zu kündigen.

5 Entscheidung

AG Berlin-Kreuzberg, Urteil v. 8.2.2022, 13 C 285/18