Kündigung durch den Mieter / 2 Außerordentliche Kündigung durch den Mieter

Außerordentlich bedeutet, dass durch die Kündigung auch ein Mietverhältnis von bestimmter Dauer vorzeitig beendet werden kann.

Zu unterscheiden ist zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung, die ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgen kann und mit Zugang beim Vermieter wirksam wird, und der außerordentlichen befristeten Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Diese beträgt bei Wohnraum 3 Monate^[1], bei Geschäftsräumen 6 Monate zum Quartalsende.^[2]

Unwirksam ist eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter, wenn diese weder fristlos noch unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgt, sondern zu einem noch unbestimmten Zeitpunkt wirken soll, z. B. zu dem der Mieter neue Räume beziehen kann.^[3]

Umdeutung

Dagegen kann eine fristlose Kündigung im Einzelfall nach § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden. Dies ist wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen einer fristlosen und einer ordentlichen Kündigung zwar nicht generell und in jedem Fall möglich, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen.^[4]

Hinweis

Zulässige Umdeutung

Eine Umdeutung ist aber dann zulässig und angebracht, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll.^[5]

[1] §§ 573d Abs. 2, 575a Abs. 3 BGB.

[2] § 580a Abs. 2, 4 BGB.

[3] BGH, Urteil v. 22.10.2003, XII ZR 112/02, NZM 2004 S. 66.

[4] So bereits BGH, Urteil v. 15.1.2003, XII ZR 300/99.

[5] BGH, Urteil v. 24.7.2013, XII ZR 104/12, ZMR 2014 S. 22.

2.1 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann oder wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört.^[1]

Hinweis

Gründe nicht erforderlich

Eine fristlose Kündigung des Mieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter im Kündigungsschreiben darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit seiner Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der im Gesetz aufgeführten Tatbestände (z. B. Nichtgewähren oder Entziehen des vertragsgemäßen Gebrauchs) vorliegt.^[2]

Mit dieser Neuregelung, die durch das Mietrechtsreformgesetz 2001 eingefügt worden ist, soll klargestellt werden, dass ein Mietverhältnis nicht nur bei schuldhaften Vertragsverletzungen des Vertragspartners entsprechend § 554a BGB a. F., sondern auch bei nicht schuldhaftem Verhalten gekündigt werden kann.^[3]

Unzumutbarkeit als Voraussetzung

Voraussetzung für die Kündigung ist somit nicht in erster Linie ein schuldhaftes Verhalten, sondern die Unzumutbarkeit für den Vertragspartner, sodass eine fristlose Kündigung im Einzelfall auch bei nicht schuldhaftem Verhalten des Vertragspartners erfolgen kann.

Das Verschulden ist nur insoweit von Relevanz, als die Anforderungen an die Unzumutbarkeit bei nicht schuldhaftem Verhalten des Vertragspartners höher sein werden als bei schuldhaftem Verhalten, d. h., das Maß des Verschuldens muss bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden (vgl. Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses, BT-Drucksache 14/5663).

Da die neue Regelung im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage entsprechen soll^[4], kann zur Bestimmung des Anwendungsbereichs die Rechtsprechung herangezogen werden, die zur fristlosen Kündigung bei fehlendem Verschulden ergangen ist und bisher auf die §§ 242, 626 Abs. 1 BGB gestützt war. Danach kann für den Mieter ein wichtiger Grund (Kündigungsgrund) vorliegen, wenn das gegenseitige Vertrauensverhältnis so nachhaltig zerrüttet ist, dass ein gedeihliches Zusammenwirken der Vertragspartner nicht mehr zu erwarten und dem Mieter die Fortsetzung des Vertrags auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zuzumuten ist.^[5] Dies ist bei Montage einer Videokamera-Attrappe im Treppenhaus jedenfalls dann nicht der Fall, wenn der gewerbliche Mieter (hier: Rechtsanwalt) im Zeitpunkt der Kündigung bereits ausgezogen ist und keine ernsthafte Nutzungsabsicht der angemieteten Räume mehr besteht.^[6]

Dagegen kann ein Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein, wenn er durch einen anderen (hier: offenbar psychisch auffälligen) Mieter derart permanent belästigt wird (u. a. durch unberechtigte Vorwürfe, Strafanzeigen, Klopfen, Schreien, Drohbriefe, Klingeln an der Tür u. Ä.), dass die Fortführung des Mietvertrags nicht mehr als zumutbar angesehen werden konnte, da der beeinträchtigte Mieter sogar zeitweise außer Haus wohnen musste. Entscheidend sind aber die jeweiligen Umstände des Einzelfalls.^[7]

Umstände aus der Sphäre des Mieters, z. B. weil die Wohnung zu klein oder zu teue...