Kündigung – Form und Inhalt / 13 Abwehr von unberechtigten Kündigungen

Bei einer unberechtigten Kündigung (z. B. wegen Fehlens des Kündigungsgrunds) tritt die Gestaltungswirkung der Kündigung (Beendigung des Mietverhältnisses) nicht ein. Die unberechtigte Kündigung des Mietverhältnisses stellt – unabhängig davon, ob sie vom Mieter oder Vermieter ausgesprochen wird – eine positive Vertragsverletzung des Mietvertrags dar und verpflichtet den Kündigenden zum Schadensersatz, wenn er schuldhaft gehandelt hat und dem Gekündigten ein Schaden entstanden ist, z. B. in Form von Anwaltskosten zur Abwehr der unberechtigten Kündigung. Insofern ist grundsätzlich auch nicht zu beanstanden, wenn sich der Gekündigte anwaltlicher Hilfe bedient und nicht abwartet, ob der Kündigende die Kündigung auch durchsetzt.^[1]

Gleiches gilt, wenn der Mieter der unberechtigten Kündigung Folge geleistet und die Mieträume daraufhin geräumt hat. Auch in diesem Fall ist der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des Kündigungsfolgeschadens verpflichtet, wenn er das Mietverhältnis schuldhaft ohne Grund gekündigt hat. Dies gilt sowohl bei der Wohn- als auch bei der Gewerberaummiete und unabhängig davon, ob es sich um eine ordentliche (fristgemäße) oder außerordentliche Kündigung handelt.

Hinweis

Rechtsirrtum nicht bei Immobiliengesellschaft als Vermieter

Auf einen schuldausschließenden Rechtsirrtum kann sich der Vermieter grundsätzlich nur in besonderen Ausnahmefällen berufen; jedenfalls aber dann nicht, wenn es sich beim Vermieter um eine Immobiliengesellschaft mit eigener Rechtsabteilung handelt.

Insofern kann der Vermieter dem Mieter auch nicht entgegenhalten, er habe seinem Räumungsverlangen ohne gerichtliche Klärung Folge geleistet, sodass sein Umzug deshalb auf seinem eigenen Willensentschluss beruht habe und somit freiwillig erfolgt sei.

Der Mieter ist (nach der Differenzhypothese) so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn das in der rechtswidrigen Kündigung liegende schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre.^[2]

Praxis-Beispiel

Kündigungsfolgeschaden

Insofern wären die mit dem Umzug und der Einrichtung der neuen (Geschäfts-)Räume verbundenen Kosten ohne das schädigende Ereignis nicht entstanden und sind daher vom Vermieter uneingeschränkt zu ersetzen.

Schadensersatzansprüche des Mieters wegen einer unberechtigten fristlosen Kündigung des Vermieters unterliegen nicht der kurzen 6-monatigen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB.^[3]

Dies gilt unabhängig davon, ob die Kündigung wegen Fehlens eines Kündigungsgrunds oder Vorliegens von Formfehlern unwirksam ist. Der Wohnungsmieter verletzt auch nicht seine Schadensminderungspflicht, wenn er zur Abwehr etwaiger Räumungsansprüche anwaltlichen Rat einholt, da die Beibehaltung der Wohnung von zentral wichtiger Bedeutung ist.^[4]

Hinweis

Kein Anspruch auf Schmerzensgeld

Schmerzensgeldansprüche des Mieters wegen der erlittenen Sorge um den Bestand des Mietvertrags infolge einer unzulässigen Kündigung bestehen jedoch grundsätzlich nicht.^[5]

[1] LG Landau, Urteil v. 30.6.2000, 1 S 269/99, WuM 2004 S. 492.

[2] § 249 BGB.

[3] OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.4.2013, I-10 U 68/12, ZMR 2013 S. 956.

[4] AG Freiburg, Urteil v. 26.7.2004, 1 C 4284/03, WuM 2004 S. 674; AG Freiburg, Urteil v. 6.8.2004, 10 C 617/04, WuM 2004 S. 673.

[5] AG Leipzig, Urteil v. 26.6.2007, 165 C 8909/06, WuM 2007 S. 517.