Bei der ordentlichen Kündigung von Wohnraum muss der Vermieter nach § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe (berechtigtes Interesse) angeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Sind daher im Kündigungsschreiben keine Gründe angegeben und sind solche auch nicht nachträglich entstanden, stehen für die Prüfung der berechtigten Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses auch keine Gründe zur Verfügung, die das Gericht berücksichtigen kann, sodass die Kündigung nicht die Beendigung des Mietverhältnisses bewirken kann und daher im Ergebnis unwirksam ist.
Kein Nachschieben von Gründen möglich
Eine Kündigung, die wegen unzureichender Begründung unwirksam ist, kann nicht durch Nachschieben von Gründen geheilt, sondern muss – unter erneuter Einhaltung der Kündigungsfrist – nochmals durchgeführt werden. Dagegen ist ein Nachschieben von Gründen für "nachträglich entstandene Gründe" möglich, sodass eine ausreichend begründete und damit wirksame Kündigung auch dann wirksam bleibt, wenn die angegebenen Gründe zwar nach Ausspruch der Kündigung entfallen sind, jedoch neue Gründe die Kündigung stützen können.
Sämtliche Gründe nennen
In dem Kündigungsschreiben sind sämtliche Gründe, die als berechtigtes Interesse des Vermieters für die ausgesprochene Kündigung von Wohnraum berücksichtigt werden sollen, grundsätzlich auch dann nochmal anzugeben, wenn sie dem Mieter bereits zuvor mündlich oder schriftlich mitgeteilt oder in einem Vorprozess geltend gemacht worden waren.
Ein nach § 573 Abs. 3 BGB zu berücksichtigender Kündigungsgrund braucht nach den Ausführungen dieses Rechtsentscheids im Kündigungsschreiben zwar nur so ausführlich bezeichnet zu sein, dass er identifiziert und von anderen Gründen (Sachverhalte, Lebensvorgänge) unterschieden werden kann, jedoch ist zur Darlegung und Erläuterung des berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses dringend zu empfehlen, sämtliche für eine Beendigung des Mietverhältnisses sprechenden Umstände möglichst ausführlich, verständlich und substanziiert bereits im Kündigungsschreiben darzustellen.
Nachträgliche Erkenntnisse
Aufgrund nachträglicher Erkenntnisse darf die Begründung einer Kündigung jedoch modifiziert werden. Wird z. B. die Kündigung der Wohnung für eine Pflegeperson darauf gestützt, dass der Pflegebedarf aufgrund einer ärztlichen Stellungnahme Tag und Nacht besteht und stellt sich nachträglich heraus, dass die Pflege im Wesentlichen nur tagsüber erforderlich ist, kann der Vermieter seinen Eigenbedarfswunsch trotzdem aufrechterhalten.
Wiederholt jedoch der Vermieter lediglich eine bereits ausgesprochene Kündigung, z. B. weil er sich nicht sicher ist, ob diese wirksam war, genügt die eindeutige Bezugnahme auf den im vorangegangenen Schreiben – ausreichend – dargelegten Kündigungsgrund. Strengere Anforderungen an den Begründungszwang, die aber zu keiner weiteren bedeutsamen Information des Mieters führen würden, sondern eine bloße Erschwernis der Kündigung durch Formerfordernisse bewirken, würden auf eine "leere Förmelei" hinauslaufen und sind mit dem Eigentumsgrundrecht nicht zu vereinbaren.
Die vorstehenden Ausführungen gelten auch für die außerordentliche befristete Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter, da auch für diese Art der Kündigung die §§ 573 und 573a BGB entsprechend gelten; ausgenommen ist die Kündigung gegenüber Erben des Mieters. Die Kündigungsgründe sind daher wie bei der ordentlichen Kündigung bereits im Kündigungsschreiben anzuführen.
Wichtiger Grund bei fristloser Kündigung
Ferner ist gem. § 569 Abs. 4 BGB auch bei der fristlosen Kündigung der zur Kündigung führende wichtige Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB anzugeben.
An diese Begründung dürfen jedoch keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden. Es soll dadurch lediglich sichergestellt sein, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat (vgl. Begründung der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663). Dies bedeutet, dass der Mieter aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben Klarheit über seine Rechtsposition und die Möglichkeit einer Rechtsverteidigung erhalten muss. Wird z. B. wegen häufigen Lärmstörungen gekündigt, genügt es nicht, wenn die Kündigung lediglich mit "ständig ruhestörendem Lärm" begründet wird. Vielmehr müssen die Störungen im Kündigungsschreiben nach Art, Zeitpunkt und Dauer konkretisiert werden. Dies gilt auch dann, wenn die Kündigungsgründe dem Mieter schon vor Ausspruch der Kündigung anderweitig bekannt waren, z. B. weil sie ihm mündlich oder schriftlich mitgeteilt wurden. Bei einer auf eine Vielzahl einzelner Vertragsverletzungen gestützten Kündigung müssen die einzelnen Vertragsverletzungen ebenfalls substanziiert dargelegt werden. Ferner ist die vorausgegangene Abmahnung in die Kündigung aufzunehmen.
Nicht bei Geschäftsraum
Die vorstehenden Ausführu...