Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 4.1.4 "Nicht unerhebliche" Pflichtverletzung?

Der Vermieter kann das Mietverhältnis dann kündigen, wenn seinem Mieter eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen ist. Von besonderer Bedeutung für den Bereich der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses sind Zahlungsverzug und unpünktliche Zahlungen.

4.1.4.1 Zahlungsverzug

Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als einer Monatsmiete für einen Zeitraum von mindestens einem Monat in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen.^[1]

Keine Abwendungsbefugnis nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB

Im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs gewährt die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dem Mieter die Möglichkeit, die Wirksamkeit der Kündigung zu beseitigen, wenn er den Mietrückstand innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig ausgleicht. Diese Möglichkeit hat der Mieter im Fall der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht. Die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB findet auch keine analoge Anwendung.^[2]

Musterschreiben: Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs

Herrn/Frau/Firma

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Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg

Hier: Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________,

leider sehe ich mich gezwungen, das Mietverhältnis über die Wohnung in der Liegenschaft "Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg", bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, WC und Balkon nebst zugehörigem Kellerraum Nr. 5, das wir mit Mietvertrag vom 14. Mai 2020 begründet hatten,

ordentlich zum 30. November 2023 unter Beachtung der Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB zu kündigen.

Mietvertraglich haben wir eine Miete in Höhe von monatlich 975 EUR zuzüglich einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 250 EUR vereinbart. Die monatliche Gesamtmiete beträgt mithin 1.225 EUR. Im Juli 2023 hatten Sie meinem Konto lediglich einen Betrag in Höhe von 700 EUR angewiesen. Am 6. August 2023 ist meinem Konto sogar nur noch ein Betrag von 500 EUR gutgeschrieben worden. Sie befinden sich also insgesamt in Zahlungsverzug in einer Gesamthöhe von 1.300 EUR. Der Verzugszeitraum überschreitet auch einen Monat.

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Als berechtigtes Interesse gilt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Mieter nicht unerheblich gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt. Der vorliegende Zahlungsrückstand und Verzugszeitraum rechtfertigen eine Kündigung des Mietverhältnisses. Ich bitte Sie um Verständnis für diesen Schritt, aber ich bin auf pünktliche Mietzahlungen angewiesen, damit ich meine eigenen Verbindlichkeiten fristgerecht erfüllen kann.

Nach der gesetzlichen Regelung in § 574 BGB haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs gegen diese Kündigung, auf die ich Sie hiermit gemäß § 568 Abs. 2 BGB hinweise. Sollten Sie von der Möglichkeit des Widerspruchs Gebrauch machen wollen, weise ich Sie darauf hin, dass der Widerspruch spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses mir gegenüber zu erklären ist. Der Widerspruch selbst bedarf der Schriftform. Für den Fall des Widerspruchs bitte ich Sie gemäß der Bestimmung des § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB bereits zum jetzigen Zeitpunkt, mir die Gründe mitzuteilen.

Einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widerspreche ich gemäß § 545 BGB bereits zum jetzigen Zeitpunkt. Das Mietverhältnis wird also auch durch fortgesetzten Gebrauch der Wohnung nicht verlängert.

Für den Fall der nicht fristgemäßen Räumung der Wohnung mache ich Sie darauf aufmerksam, dass die Erhebung einer Räumungsklage gegen Sie droht. Eine derartige Klage wäre mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, die Sie zu tragen hätten. Im Übrigen wären Sie zusätzlich verpflichtet, eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

[1] BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159.

[2] BGH, a. a. O.

4.1.4.2 Unpünktliche Zahlung

Selbstverständlich muss sich der Vermieter auch unpünktliche Zahlungen seines Mieters nicht gefallen lassen. Hier bedarf es aber einer vorausgegangenen Abmahnung.^[1] Bei einer einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung der Miete nach Abmahnung handelt es sich um einen Bagatellfall, der auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt.^[2] Anders verhält sich dies freilich bei fortlaufend unpünktlichen Mietzahlungen nach Abmahnung. Hier ist sogar die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich.^[3]

Musterschreiben: Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlicher Zahlung

Herrn/Frau/Firma

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Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg

Hier: Ordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen

Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________,

leider sehe ich mich gezwungen, das M...