LG Berlin Beschluss vom 22.09.2005 - 67 T 131/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Anforderungen an die Darstellung des Zahlungsrückstands bei außerordentlicher fristloser Kündigung wegen eines nicht unerheblichen Mietrückstands

Orientierungssatz

Erklärt der Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen nicht unerheblichen Zahlungsverzugs, sind an die Darstellung des zur Kündigung führenden Zahlungsrückstands keine übertriebenen Anforderungen zu stellen, da dem Mieter die geforderte Miete und sein eigenes Zahlungsverhalten bekannt sind. Es ist zulässig, im Kündigungsschreiben auf einen als Anlage beigefügten “Mietkontoauszug„ zu verweisen, dem das monatliche Mietsoll, die geleisteten Zahlungen und der jeweilige monatliche Mietrückstand zu entnehmen ist.

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Klägerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 20. Juli 2005 - 20 C 257/05 - geändert:

Die Beklagten haben die Kosten des ersten Rechtszuges zu tragen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens fallen den Beklagten bei einem Wert von 346,99 € zur Last.

Gründe

Die am 5. August 2005 eingegangene sofortige Beschwerde der Klägerin gegen den ihr am 26. Juli 2005 zugestellten Beschluss des Amtsgerichts vom 20. Juli 2005 ist gemäß § 269 Abs. 5 Satz 1, § 567 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2, § 569 ZPO statthaft und zulässig.

Sie hat auch Erfolg.

Es entspricht der Billigkeit, die Kosten des Rechtsstreits den Beklagten aufzuerlegen, nachdem der Anlass für die Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen ist und die Klägerin deswegen die Klage zurückgenommen hat. Denn die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung war ursprünglich begründet, § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO.

Die Beklagten sind unstreitig auf Grund eines mit der Klägerin geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung im Hause ..., Erdgeschoss rechts. Die Miete einschließlich Vorauszahlungen auf die Nebenkosten betrug unstreitig bis Dezember 2004 335,47 € und ab Januar 2005 342,26 €. Diese Angaben sind sowohl aus der Klageschrift wie aus dem von der Klageschrift beigefügten Auszug über das Mietkonto der Beklagten ersichtlich.

Die von der Klägerin mit Schreiben vom 26. April 2005 gegenüber beiden Beklagten erklärte fristlose Kündigung war gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wirksam. Insbesondere entsprach das Kündigungsschreiben den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB in Bezug auf die Darstellung des Kündigungsgrundes. In dem Kündigungsschreiben wird auf eine Aufstellung der Mietzahlungen der Beklagten verwiesen. Bei der Bewertung dieser Anlage muss berücksichtigt werden, dass einem Mieter in der Regel die von dem Vermieter beanspruchte Sollmiete und das eigene Zahlungsverhalten bekannt ist, so dass an die Darstellung eines zur Kündigung führenden Rückstandes keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen.

Dem “Mieterkontoauszug„ ist zu entnehmen, dass die Beklagten am 1. Dezember 2004 einen Betrag von 335,47 € gezahlt haben, der der damaligen Sollmiete entsprach. In der Aufstellung wird ein weiterer Sollbetrag von 93,55 € erwähnt, auf den die Beklagten eine Zahlung von 103,50 € geleistet haben. Hierbei handelt es sich nicht um einen Betrag, der als einen für einen Kündigungsgrund maßgeblichen Mietrückstand anzusehen wäre. Auf die 342,26 € betragende Miete für Januar 2005 haben die Beklagten am 1. Januar 2005 einen Betrag von 325,52 € gezahlt, so dass für diesen Monat ein Rückstand von 16,74 € entstand, der sich durch die Überzahlung 9,95 € auf 6,79 € verringert hat. Jedenfalls muss die Saldierung in der Aufstellung als konkludente Aufrechnung mit einer Forderung von 16,74 € gegen die Guthabenforderung der Beklagten von 9,95 € verstanden werden. Für Februar 2005 leisteten die Beklagten eine Zahlung von 335,47 €, so dass für diesen Monat ein Rückstand von 6,79 € verblieb. Für den Monat März 2005 leisteten die Beklagten keine Zahlung. Damit war bei Ablauf des dritten Werktages dieses Monats ein Mietrückstand entstanden, der für zwei aufeinander folgende Termine einen Betrag erreichte, der die Miete für einen Monat überstieg. Der kündigungsrelevante Rückstand belief sich auf 6,79 € + 342,26 € = 349,05 €. Der für März 2005 in Rechnung gestellte Betrag von 3,00 € ist dabei nicht zu berücksichtigen. Der einmal entstandene kündigungsfähige Rückstand ist bis zum Ausspruch der Kündigung nicht vollständig ausgeglichen worden. Die für April 2005 geleistete Zahlung von 335,47 € ist auf diesen Monat verrechnet worden. Selbst im Falle einer Verrechnung dieses Betrages auf den kündigungsfähigen Rückstand von 349,05 € wäre damit ein Kündigungsgrund nicht erloschen, weil der genannte Betrag nicht vollständig ausreichte. Ein einmal entstandener Kündigungsgrund entfällt nur dann, wenn der Vermieter wegen seiner Mietforderungen vollständig befriedigt wird, § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB. Im Übrigen hätte eine derartige Verrechnung nur zur Folge, dass die Miete für April 2005 als nicht gezahlt zu betrachten wäre und der Rückstand für diesen Monat und der verbleiben...