Verfahrensgang
AG Berlin-Tempelhof (Entscheidung vom 08.04.2011; Aktenzeichen 19 C 76/10) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 08. April 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 19 C 76/10 - teilweise geändert und insgesamt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung in der xxx, Vorderhaus, parterre rechts, xxx, von bisher 127 EUR um 25,40 EUR auf 152,40 EUR - jeweils zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von 78 EUR monatlich - ab dem 01. März 2011 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten beider Rechtszüge haben der Kläger 73% und die Beklagte 27% zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I) Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.1) Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
2) Die Berufung hat nur zum Teil Erfolg.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 25,40 EUR gemäß § 558 Abs. 1 BGB - und zwar auf Basis einer bisherigen Nettokaltmiete von 127 EUR monatlich und ab dem 01. März 2011.
Mit dem Vertrag vom 04. August 2005 mietete die Beklagte von Frau xxx die Wohnung in der xxx, Vorderhaus, parterre rechts, xxx. Die ursprüngliche Vermieterin verstarb am 04. Oktober 2005 und wurde vom Kläger beerbt, der seit dem 18. Januar 2006 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Die Hausverwaltung des Klägers brachte gegen die Beklagte unter dem 10. Mai 2010 zwei Mieterhöhungsverlangen aus, die von unterschiedlichen Nettokaltmieten ausgehen und unterschiedliche Erhöhungsbeträge enthalten. Mit der Klage hat sich der Kläger auf das Verlangen bezogen, das von einer Nettokaltmiete von 148,65 EUR ausgeht und eine Erhöhung um 29,73 EUR (auf 178,38 EUR) ab dem 01. August 2010 verlangt.
Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung entschieden, dass dieses Mieterhöhungsverlangen - wie im Übrigen auch das andere - formell unwirksam war, da die Stellvertretung aus dem Verlangen nicht ersichtlich war. Beide Verlangen sind vielmehr solche der Hausverwaltung im eigenen Namen.
Jedoch ist das unwirksame Verlangen dadurch ersetzt worden, dass der Kläger in dem Schriftsatz vom 14. Dezember 2010 klargestellt hat, dass er das der Klage zugrunde liegenden Verlangen im eigenen Namen geltend mache. Dieses Verlangen ist dann eine hinreichende Grundlage für die Mieterhöhung.
Dabei ist davon auszugehen, dass zwischen den Parteien - zumindest inzwischen - eine Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geschuldet ist. War dies nach dem Mietvertrag zumindest noch zweifelhaft, so ergibt sich aus den inzwischen über mehrere Jahre zwischen den Parteien - auf Wunsch der Beklagten - vorgenommenen Betriebskostenabrechnungen diese Mietzinsstruktur. Allerdings ist nach dem Mietvertrag und den dortigen Zahlen von einer Nettokaltmiete von 127 EUR monatlich auszugehen, die die Beklagte auch in ihrem Schreiben vom 12. Juni 2010 als maßgeblich ansieht. Es führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn von einer unzutreffenden Ausgangsmiete aus gerechnet wird. Entscheidend ist, dass der Vermieter die aus seiner Sicht zutreffende Miete zugrunde legt und der Mieter sie prüfen kann. Das ist hier der Fall - bei beiden Mieterhöhungsverlangen.
Nach § 558b Abs. 3 BGB verschiebt sich der Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens von August 2010 auf März 2011.
Es ist - unstreitig - der Berliner Mietspiegel 2009 mit dem Feld A 6 anzuwenden.
Selbst wenn man zugunsten der Beklagten unterstellt, dass die zwischen den Parteien streitigen Merkmalsgruppen Bad, Wohnung und Gebäude negativ wären, ergäbe sich nach einem Abzug
in der unteren Spanne
5,08 EUR/m2 - 3,79 EUR/m2 = 1,29 EUR/m2
von 60% x 1,29 EUR/m2 = 0,77 EUR/m2
und somit eine ortsübliche Vergleichsmiete
von (5,08 EUR/m2 - 0,77 EUR/m2 =) 4,31 EUR/m2,
was bei der hiesigen Fläche von 39,13m2 schon zu einer ortsüblichen Nettokaltmiete von 168,65 EUR führen würde.
Die Mieterhöhung ist nach § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) allerdings auf (20% von 127 EUR =) 25,40 EUR beschränkt, was nur eine Mieterhöhung auf 152,40 EUR erlaubt.
3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Dabei war hinsichtlich der Berechnung der Erfolgsquote des Klägers zum einen davon auszugehen, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen der Streitgegenstand nicht durch den Endbetrag der Miete nach der Erhöhung, sondern durch den verlangten Mieterhöhungs-, also Differenzbetrag repräsentiert wird. Der Einzelrichter nimmt dazu Bezug auf das am 03. März 2008 verkündete Urteil der Einzelrichterin der Kammer in dem Verfahren 67 S 299/07(unveröffentlicht), wo es auszugswe...