Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Mieterhaftung für Mietausfallschaden nach außerordentlicher Kündigung. Wohnraummiete: Darlegungslast für ein Mitverschulden des Vermieters durch unterlassene Weitervermietung
Leitsatz (amtlich)
Der Mieter, der Anlass zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gibt, haftet für den Mietausfall aus positiver Vertragsverletzung; ein Mitverschulden des Vermieters wegen pflichtwidrig unterlassener Weitervermietung ist vom Mieter darzulegen.
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 16. Juli 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten - 5 C 167/01 - abgeändert und neu gefasst:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.592,31 DM (= 1.325,43 EUR) nebst 8 % Zinsen seit dem 31. Mai 2001 zu zahlen.
2. Der Beklagte hat die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.
Die Klägerin kann aus positiver Vertragsverletzung Zahlung des Mietausfalls für Mai 2000 in Höhe von noch 464,89 DM sowie für Juni bis August 2000 in Höhe von monatlich 709,14 DM, d.h. insgesamt 2.592,31 DM verlangen. Der Mieter, der Anlass zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gibt, haftet wegen eines sog. Auflösungsverschuldens aus positiver Vertragsverletzung auf Schadensersatz in Bezug auf den entstandenen Mietausfall (BGH NJW 1984, 2687).
Der Anspruch der Klägerin ist nicht aufgrund eines Verstoßes gegen die ihr gemäß § 254 BGB obliegende Schadensminderungspflicht ausgeschlossen. Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichts zur Darlegungs- und Beweislast in Bezug auf die Schadensminderungspflicht. Die vom Amtsgericht hierzu zitierten Entscheidungen (LG Berlin (ZK 65) MM 2000, 47; LG Köln WuM 1999, 460) repräsentieren nicht die herrschende Meinung, zumal die Entscheidung des Landgerichts Köln ausdrücklich auf die dort gerichtsbekannte Situation auf dem Kölner Wohnungsmarkt abstellt.
Es verbleibt vielmehr grundsätzlich bei der allgemeinen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast, wonach der Mieter einen Verstoß des Vermieters gegen die diesem obliegende Schadensminderungspflicht als einen für ihn, den Mieter, günstigen Umstand darlegen und beweisen muss (OLG Düsseldorf ZMR 1996, 324 sowie ferner LG Berlin (ZK 62) GE 1999, 317; LG Kassel NZM 1999, 317; LG Hamburg GE 1995, 1347). Zwar ist nicht zu verkennen, dass der Geschädigte verpflichtet ist, soweit es sich um Umstände aus seiner Sphäre handelt, an der Sachaufklärung mitzuwirken und dabei erforderlichenfalls auch darzulegen hat, was er zur Schadensminderung unternommen hat (KG GE 1987, 1051). Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Mieter hinreichend konkrete Anhaltspunkte aufgezeigt hat, welche die Annahme eines Verstoßes gegen die dem Vermieter obliegende Schadensminderungspflicht überhaupt gerechtfertigt erscheinen lassen, indem er eine mögliche frühere Weitervermietung pflichtwidrig unterlassen hat. Es kann im vorliegenden Fall offen bleiben, welche Anforderungen an einen solchen Vortrag des Mieters im Einzelfall zu stellen sind. Denn das bloße Bestreiten ohne jeglichen weiteren Anhaltspunkt ist in keinem Fall dafür ausreichend, dass der Vermieter nun seinerseits angeben muss, was er im konkreten Fall zur Schadensminderung, d.h. hier zur Weitervermietung veranlasst hat.
Jedenfalls hat die Klägerin nunmehr im Rahmen der Berufungsbegründung die von ihr in Auftrag gegebenen Anzeigen mitgeteilt, sodass danach keine pflichtwidrig unterlassenen Bemühungen zur Weitervermietung zu erkennen sind. Der Klägerin obliegen dabei gegenüber dem Beklagten über ihre normale Geschäftstätigkeit hinaus keine besonderen Anstrengungen gerade zu Vermietung dieser Wohnung, es sei denn dieser hätte einen konkreten Nachmieter vermittelt. Das pauschale Bestreiten, dass sich die Anzeigen auf die streitgegenständliche Wohnung bezögen, ist nicht beachtlich, denn der Beklagte hätte etwa durch Nachfrage bei den Zeitungsverlagen nähere Erkenntnisse erlangen können und deshalb konkrete Einwendungen erheben müssen.
Die von dem Beklagten im Schriftsatz vom 22. Juni 2001 erklärte Aufrechnung geht ins Leere. Denn der Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten ist aufgrund der Verrechnung der Klägerin vom 1. November 2000 erloschen. Entsprechend der obigen Ausführungen stand der Klägerin auch ein Anspruch auf Mietausfall für März und April 2000 sowie anteilig für Mai 2000 zu. Im Übrigen hat der Beklagte gegen die Abrechnung keine Einwände erhoben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in Bezug auf die Heizkostenvorschüsse in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, entsprach es gemäß § 91 a ZPO billigem Ermessen, die Kosten ebenfalls dem Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klage war insoweit aufgrund der Abrechnungsperiode jeweils vom 1....
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen