Verfahrensgang
AG Berlin-Lichtenberg (Urteil vom 05.08.2011; Aktenzeichen 104 C 17/10) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 05.08.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg – 104 C 17/10 – abgeändert und neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass der Kläger berechtigt ist, vom 14.12.2009 bis zum 30.04.2010 eine Minderung der Nutzungsgebühr in Höhe von 5 % der Bruttowarmmiete vorzunehmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
I.
Von einer Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
II.
1. Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.
2. Die Berufung ist zum überwiegenden Teil begründet.
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Instandsetzung des Heizkörpers gem. § 535 Abs. 1 BGB nicht (mehr) zu. Der vom Sachverständigen festgestellte Umstand, dass der Heizkörper nicht die erforderliche Heizleistung bringt, begründet für sich genommen noch keinen Mangel der Mietsache. Ein sich auf den Wohngebrauch auswirkender Mangel liegt erst dann vor, wenn sich die Wohnräume nicht in ausreichendem Maße beheizen lassen. Insoweit kann zu Gunsten des Klägers unterstellt werden, dass dies im Arbeitszimmer zunächst der Fall war. Dies ergibt sich aus den Messprotokollen des Klägers, die durch die von der Beklagten vorgenommene Langzeitmessung nicht etwa entkräftet, sondern bestätigt werden, da sich auch der Langzeitmessung wiederkehrende Unterschreitungen einer Raumtemperatur von 20 °C entnehmen lassen. Insoweit kommt es auch nicht auf die gemessene Durchschnittstemperatur an, sondern darauf, dass eine Raumtemperatur von 20 °C am Tag längerfristig nicht erreicht werden konnte (etwa am 30.11.2008). Die nicht ausreichende Beheizbarkeit des Raumes hatte jedoch -was auch vom Beklagten nicht in Abrede gestellt wird – zwei Ursachen, zum einen die Fehlerhaftigkeit der Heizungsanlage und zum anderen die Undichtigkeit des Fensters. Die zweite Ursache hat die Beklagte unstreitig am 10.09.2010 beseitigt und anschließend im Schriftsatz vom 28.04.2011 vorgetragen, dass damit eine ausreichende Beheizung des Arbeitszimmers gewährleistet sei. Jedenfalls habe der Kläger nach dem Austausch des Fensters im Winter 2010/2011 den Mangel nicht mehr gerügt und auch eine Minderung nicht mehr geltend gemacht. Im Schriftsatz vom 27.06.2011 hat die Beklagte den Kläger darauf hingewiesen, dass es für den Zeitraum nach dem Austausch des Fensters an jedem Vortrag fehle, dass sich das Arbeitszimmer immer noch nicht ausreichend erwärmen lasse.
Dieser Einwand der Beklagten ist zutreffend. Nach dem Austausch des Fensters wird eine mangelnde Beheizbarkeit des Arbeitszimmers vom Kläger nicht mehr konkret behauptet. Der Kläger verweist – auch nach einer entsprechenden Erörterung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 27.04.2012 – lediglich darauf, dass der Sachverständige einen Fehler an der Heizungsanlage festgestellt habe, dessen Beseitigung der Kläger verlangt. Aus einem Fehler der Heizungsanlage folgt jedoch nicht zwingend ein Mangel der Mietsache.
Ein Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand (vgl. BGH, Urt. v. 16.02.2000 – XII ZR 279/97, Grundeigentum 2000, 1714). Erforderlich ist allerdings stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (vgl. BGH a.a.O.). Eine solche folgt aber nicht schon daraus, dass nach der Feststellung des Sachverständigen der Heizkörper nicht die nach der DIN 4701 erforderlichen Heizleistung abgibt. Im Mietverhältnis sind in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Wohnung maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen (BGH, Urt. v. 07.07.2010 – VIII ZR 85/09, Grundeigentum 2010, 1110). Die Sollbeschaffenheit richtet sich darauf, dass die Mieträume in ausreichendem Maße beheizt werden können, denn nur eine mangelnde Beheizbarkeit – und nicht der Verstoß gegen DIN-Normen – beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Aus dem Verstoß gegen DIN-Normen kann auch nicht zwingend auf eine mangelnde Beheizbarkeit geschlossen werden, da die tatsächlich im Raum zu erreichende Temperatur von einer Vielzahl von Faktoren abhängt, wie beispielsweise der Wärmedämmung, der Dichtigkeit und Dämmung der Fenster, der Temperatur der umgebenden Wohnungen etc.
Daher kann nur in der vor der Reparatur des Fensters liegenden Heizperi...