Entscheidungsstichwort (Thema)
Kürzung eines Mieterhöhungsverlangens wegen der öffentlichen Förderung einer vorangegangenen Modernisierung
Leitsatz (amtlich)
Bei einer Mieterhöhung nach MHG § 2 (juris: MietHöReglG) sind keine Kürzungsbeträge gem MHG § 2 Abs 1 S 2, § 3 Abs 1 S 3 bis 7 im Hinblick auf die öffentliche Förderung einer vorangegangenen Modernisierung abzuziehen, wenn Gegenstand des Mietverhältnisses von vornherein die modernisierte Wohnung gewesen ist.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 26. August 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 16 C 170/96 - abgeändert:
Die Beklagten werden verurteilt, einer Mieterhöhung für die von ihnen innegehaltene Wohnung ..., 3. OG rechts, ... Berlin, von bislang 660,87 DM um 191,52 DM auf 852,39 DM brutto/kalt ab 1. März 1996 zuzustimmen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.
Tatbestand
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung hat Erfolg. Die Klage ist zulässig und begründet.
1.
Die Klage ist zulässig. Das Mieterhöhungsbegehren ist formell wirksam.
1.1
Die Klagefrist nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG ist eingehalten. Die Klage ist zwar nicht rechtzeitig zugestellt worden. Es reicht jedoch, daß sie rechtzeitig anhängig gemacht wurde, weil die Zustellung demnächst erfolgt ist im Sinne des § 270 Abs. 3 ZPO. Es ist hier konkret noch unschädlich, daß zwischen dem Eingang der Kostenanforderung vom 07.05.1996 bei den Prozeßbevollmächtigten der Klägerin und dem Geldeingang auf dem Konto des Gerichtes am 20.05.1996 ein Zeitraum von 13 Tagen verstrichen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH, welcher die Kammer folgt, ist die Zustellung dann nicht mehr "demnächst" erfolgt, wenn nachlässiges Verhalten zu einer nicht nur ganz geringen Zustellungsverzögerung geführt hat. Noch geringfügig ist eine Verzögerung von 14 Tagen (BGH NJW 1996, 1060, 1061 m.w.N.). Hier ist die Überweisung jedoch bereits nach 13 Tagen auf dem Konto des Gerichts eingegangen. Die verzögerte Verbuchung ist der Gerichtssphäre zuzurechnen und kann nicht zu Lasten der Klägerin gehen.
1.2
Das Mieterhöhungsbegehren ist ausreichend begründet. Nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG reicht es zur Begründung aus, wenn der geforderte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des Mietspiegelfeldes liegt. Das Mieterhöhungsbegehren nimmt Bezug auf das Mietspiegelfeld J 3 des Mietspiegels 1994. Der geforderte Mietzins von 8,32 DM brutto/kalt pro Quadratmeter liegt innerhalb der Spanne dieses Mietspiegelfeldes. Der Mietspiegel 1994 war zum Zeitpunkt der Absendung wie des Zugangs des Mieterhöhungsbegehrens der gültige Mietspiegel.
1.3
Das Mieterhöhungsbegehren ist auch nicht deshalb unwirksam, weil im Mieterhöhungsbegehren selbst nicht ausdrücklich erklärt wird, daß die Hausverwaltung für den Eigentümer handelt. Dies ergibt sich bereits aus § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach es keinen Unterschied macht, ob eine Willenserklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder die Umstände ergeben, daß sie in dessen Namen erfolgen soll. Hier war klar, daß die Hausverwaltung der Klägerin nicht im eigenen Namen handelte, weil sie als "Verwalterin" aufgetreten ist und eine Bevollmächtigung durch die Klägerin den Beklagten aus früheren Verfahren bekannt war. Auf die unstreitige Anlage zum Mieterhöhungsbegehren, aus welchem sich ein ausdrückliches Handeln für die Eigentümer ergibt, kommt es also gar nicht an.
1.4
Das Mieterhöhungsbegehren ist auch nicht zum Teil unwirksam, weil ein Überschreiten der Kappungsgrenze von 20 % nicht erläutert ist. Eine solche Erläuterung ist nicht nötig, da selbst der zu erhöhende Bruttokaltmietzins noch unter 8,- DM/qm gelegen hat und außerdem der Bruttokaltmietzins nicht auf 9,60 DM/qm oder mehr ansteigt.
1.5
Das Mieterhöhungsbegehren mußte schließlich auch keine Abzüge nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG aufführen. Ein Abzug nach dieser Vorschrift war nicht vorzunehmen.
Nach § 3 MHG kann ein Vermieter die Kosten für Modernisierungen, mit welchen der Gebrauchswert der vermieteten Sache nachhaltig erhöht wird, anteilig auf die Miete umlegen. Soweit er für die Maßnahmen jedoch öffentliche Mittel oder Mieterdarlehen oder ähnliche finanzielle Leistungen erhält, muß er diese Vorteile abziehen und darf nur seine tatsächlichen Kosten umlegen. Solche Vergünstigungen sollen den Mietern zugute kommen.
Modernisierungsmaßnahmen führen in der Regel auch dazu, daß die ortsübliche Vergleichsmiete nach durchgeführter Modernisierung höher liegt. Damit ein Vermieter Mieterhöhungen nicht anstelle nach § 3 MHG durch ein Zustimmungsbegehren nach § 2 MHG durchsetzen kann, obwohl er entsprechende Mittel in Anspruch genommen hat, bestimmt § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG, daß diese Mittel auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 Abs. 1 MHG zu berücksichtigen sind. Wie bei § 3 MHG ist jedoch Voraussetzung, daß es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. In einem bestehenden Mietverhältnis muß also der Mietgegenstand verän...