Verfahrensgang
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 17.12.2002; Aktenzeichen 9 C 274/2002) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 17. Dezember 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg – 9 C 274/02 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar
Gründe
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg – 9 C 274/02 – Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes im Übrigen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf monatlich 818,30 EUR weiter, soweit die Klage in erster Instanz abgewiesen wurde.
Die statthafte Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Es wird zunächst auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten über den erstinstanzlich ausgeurteilten Anspruch hinaus keinen Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 BGB in Verbindung mit ihrem Schreiben vom 29.01.2002 auf Zustimmung zu einer (weiteren) Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete auf 818,30 EUR, weil diese Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB liegt.
Die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 29. Januar 2002 ist entgegen der Auffassung der Klägerin auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2000 zu würdigen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bedarf es nicht. Zwar ist der Berliner Mietspiegel 2000 kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB, so dass für ihn auch nicht die gesetzliche Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB gilt. Ein Mietspiegel kann aber auch nach der Mietrechtsreform und der Schaffung des Instituts des qualifizierten Mietspiegels weiterhin im Rahmen des Freibeweises, gemäß §§ 286, 287 ZPO zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (Palandt-Weidenkaff, BGB, 61.A., 2002, § 558 c Rn 10; vgl. auch für den Dortmunder Mietspiegel mit umfassender Begründung AG Dortmund GE 2003, 261 mit zustimmender Anm. Beuermann in GE 2003, 233, der die Entscheidung auf den Berliner Mietspiegel für übertragbar hält). Seine Bewertung hängt dabei maßgeblich von seiner Qualität ab (Palandt-Weidenkaff a.a.O.). Dem Berliner Mietspiegel 2000 kommt bereits deshalb ein hoher Beweiswert zu, weil ihm eine Vielzahl von Daten zugrundegelegt wurden und weil er von verschiedenen Interessengruppen, insbesondere unter anderen auch von der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem Mieterschutzbund Berlin e.V. und dem Berliner Mieterverein e.V., mitgetragen und anerkannt worden ist (vgl. Blümmel/Kretzer-Moßner, Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht, Stand 11. Oktober 2002, Seite 523). Das Datenmaterial eines Gutachters ist regelmäßig geringer als das im Mietspiegel verwertete (Kammer in GE 2002, 192). Ein Sachverständigengutachten käme nach ständiger Rechtsprechung der Kammer nur dann in Betracht, wenn der beanspruchende Vermieter bestimmte herausragende Umstände für die einzelne Wohnung darlegte, die für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oberhalb der Spanne des Mietspiegels sprächen (Kammer in MM 1992, 171; ferner Urteil vom 13. April 2000 – 62 S 559/99 –). Dies wird von der Klägerin hier nicht behauptet Soweit sie vorträgt, der Berliner Mietspiegel sei auf die streitgegenständliche Wohnung allein aufgrund ihrer Lage in der bevorzugten Wohnanlage Riehmers Hofgarten mit ihrer einzigartigen Gestaltung nicht anwendbar, überzeugt dies nicht Denn es besteht gerade im Rahmen der Merkmalsgruppe 4 des Mietspiegels die Möglichkeit, ein „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld” wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Der Heranziehung des Mietspiegels stehen auch die von der Klägerin benannten „Vergleichswohnungen” und die entsprechenden Sachverständigengutachten nicht entgegen. Denn unter ortsüblicher Vergleichsmiete im Sinne von § 558 BGB ist gerade ein „repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für nicht auf Grund von Gesetz oder Förderzusage preisgebundenen oder -begrenzten Wohnraum des allgemeinen Wohnungsmarktes vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehendem Mietverhältnis tatsächlich oder üblicherweise in den letzten 4 Jahren vereinbart worden sind”, zu verstehen (Palandt-Weidenkaff a.a.O., § 558 Rn 13). Inwiefern die von der Klägerin genannten Vergleichswohnungen einen solchen repräsentativen Querschnitt darstellen, ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich. Soweit die Klägerin grundsätzlich die Orientierungshilfe für die Spanneheinordnung für untauglich erachtet, vermag dies nicht zu überzeugen. Denn der Orientierungshilfe kommt bereits deshalb eine faktische Wirkung zu, weil sie in der V...
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