LG Berlin Urteil vom 20.05.1994 - 63 S 39/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ausschluß von Mietminderungsansprüchen wegen Verweigerung. erneuter. Wohnungsbesichtigung; Zahlungsverzug des berechtigt mindernden Mieters

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Hat der Vermieter positive Kenntnis vom Mangel und den Möglichkeiten der Mängelbeseitigung, so steht der Mietminderung nicht entgegen, daß der Mieter dem Vermieter den Wohnungszutritt zur erneuten Mängelbegutachtung verweigert.

2. Auf das Zurückbehaltungsrecht an der Miete muß sich der Mieter der mangelhaften Mietwohnung nicht berufen, um einen Zahlungsverzug auszuschließen.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Hausgrundstückes in Berlin-Tiergarten, der Beklagte ist Mieter einer auf dem Hausgrundstück befindlichen Wohnung aufgrund Mietvertrages v. 3.4.1989.

Im Jahre 1990 hatte der Beklagte die Hausverwaltung der Klägerin auf Mangelhaftigkeit der Fenster der Wohnung hingewiesen. Mit Schreiben vom 11.7.1990 hat die Klägerin durch ihre Hausverwaltung mitteilen lassen, daß wegen der Fenster ein Kostenvoranschlag eingeholt werden solle, da eine Erneuerung möglicherweise sinnvoller sei als eine Reparatur mit Anstrich.

Mit Schreiben v. 25.6.1992 hat der Beklagte noch einmal auf Mängel an den Fenstern hingewiesen und deren Beseitigung gefordert. Mit Schreiben v. 10.8.1992 hat die Klägerin durch ihren Prozeßbevollmächtigten die Mängelanzeige als unsubstantiiert bezeichnet und mehrere Begehungstermine zur Besichtigung der Wohnung vorgeschlagen. Mit weiterem Schreiben v. 8.9.1992 hat die Klägerin durch ihren Verfahrensbevollmächtigten einen weiteren Besichtigungstermin der Wohnung vorgeschlagen. Der Beklagte hat jeweils den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert. Er hat des weiteren mit Schreiben v. 17.11.1992 und 14.12.1992 die Hausverwaltung auf Mängel an den Fenstern hingewiesen. Im Schreiben v. 17.11.1992 hatte der Beklagte zur Mängelbeseitigung eine weitere Frist gesetzt und darauf hingewiesen, daß er ab Dezember 1992 die Miete um 30% mindern werde, falls eine Beseitigung nicht erfolge.

Ab Dezember 1992 hat der Beklagte die Miete um 30% gemindert.

Mit Schreiben v. 6.9.1993 hat die Klägerin das Mietverhältnis wegen Mietrückstandes fristlos gekündigt.

Entscheidungsgründe

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung gem. § 556 BGB, da die Kündigung v. 6.9.1993 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Zu diesem Zeitpunkt lag kein kündigungsrelevanter Rückstand gem. § 554 BGB vor, da der Beklagte zur Minderung ab Dezember 1992 berechtigt war. Dem Minderungsrecht des Beklagten steht nicht entgegen, daß er eine Besichtigung der Mängel im Jahre 1992 durch den Hausverwalter verhindert hat, denn die einschlägigen Mängel waren bereits im Jahre 1990 besichtigt worden und die Hausverwaltung wußte bereits laut ihrem Schreiben v. 11.7.1990, daß die Fenster der Wohnung des Beklagten in einem Zustand waren, der eine Erneuerung möglicherweise sinnvoller erscheinen ließ als eine Reparatur mit Neuanstrich. Unter diesen Umständen hätte die Klägerin darlegen müssen, warum der im Schreiben v. 11.7.1990 angekündigte Kostenvoranschlag nicht eingeholt wurde, sondern statt dessen eine erneute Besichtigung des Verwalters der Wohnung nötig gewesen sein soll. Da hierzu nichts vorgetragen worden ist, ist davon auszugehen, daß es der Hausverwaltung der Klägerin ohne weiteres möglich gewesen wäre, die Mängel durch eine Handwerkerfirma auch ohne weitere Besichtigung beheben zu lassen.

Der Höhe nach hält die Kammer aufgrund der Beschreibung der Mängel in der Berufungsbegründung eine Minderung von 20% für angemessen. ... Hinsichtlich der Restschuld (= Differenz zur Mietminderung i.H.v. 30%) stand dem Beklagten darüber hinaus ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB zu (auf das sich der Beklagte nicht berufen mußte), das den Verzug ausschloß. Die Kündigung war demnach unwirksam.

Fundstellen

Dokument-Index HI1737851