Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung für Wohnraum: Entbehrlichkeit der Angabe von Kürzungsbeträgen
Leitsatz (amtlich)
1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es keine Angaben zu Kürzungsbeträgen enthält.
2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Kürzungsbeträge nicht mehr abzuziehen sind.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin - das am 30. Juli 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 6 C 63/01 - geändert und die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 I ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keine, diejenige der Beklagten vollen Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 2 MHG, denn das Mieterhöhungsverlangen vom 16. Oktober 2000 (Bl. 10 d. A.) ist mangels Angabe der Kürzungsbeträge unwirksam.
Das Erhöhungsverlangen ist schriftlich geltend zu machen und zu begründen (§ 2 Abs. 2 Satz 1 MHG). Es stellt vorprozessual einen formalisierten Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrages gemäß § 305 BGB dar (vgl. BVerfGE 53, 352/356 = WM 1980, 123; Emmerich/Sonnenschein Miete 2. Aufl. Art. 3 WKSchG § 2 MHRG RdNr. 20) und dient dazu, dem Mieter die Nachprüfung zu ermöglichen, ob die verlangte Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Er soll an Hand der mitgeteilten Daten überlegen und entscheiden können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (vgl. BVerfGE 37,132/145 = WM 1974, 169; 49, 244/248 = WM 1979, 6; 53, 352/358 = WM aaO; BGHZ 84, 392/399 (= WM 1982, 324 gleichlautend); BayObLGZ 1982, 173/176 = WM 1982, 154; BayObLG WM 1984, 276/277). Wesentlich für die Entscheidung des Mieters ist dabei in der Regel die sich am Schluss für ihn ergebende monatliche Mehrbelastung. Der Mieter muss also wissen, wie hoch die Förderungsbeträge für seine Wohnung sind, wie sie auf Modernisierung und Instandsetzung zu verteilen sind und welche Kürzungsbeträge sich daraus ergeben (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage 1999, § 2 MHG, Rz. 104 a). Aus diesem Grunde bedarf es der Angabe der anzusetzenden Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 2 MHG, Anm. 4. 1; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 7. Auflage 1999, § 2 MHG, Rz. 177), diese Angabe ist Wirksamkeitsvoraussetzung (LG Berlin, Urteil vom 08. Mai 1990 - 65 S 299/89 - MM 1990, 229; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19. Januar 1994 - 10 C 589/93 - MM 1994, 141; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28. Februar 1989 - 2 C 391/98 - MM 1989, 31; AG Hamburg, Urteil vom 07. Mai 1982 - 43b C 262/81 - WuM 1985, 339). Nicht ausreichend ist, wenn der Mieter aufgrund einer erfolgten Mieterhöhung nach Modernisierung Kenntnis davon hat, dass und in welchem Umfang dem Vermieter öffentliche Fördermittel zugeflossen sind. Wenn der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen erhält, obliegt es ihm zwar, dieses zu prüfen, nicht aber, unter Heranziehung weiterer Unterlagen die möglicherweise berechtigte Mieterhöhung selbst zu ermitteln. Zwar ist anerkannt, dass Angaben über vorausgegangene Mieterhöhungserklärungen im neuen Mieterhöhungsverlangen entbehrlich sind (vgl. KG, Beschluss vom 15. September 1997 - 8 RE-Miet 6517/96 - NJW-RR 1998, 296, 297). Dies heißt jedoch nur, dass ein Vermieter die Höhe von angesetzten Kürzungsbeträgen in der Mieterhöhungserklärung nach § 2 MHG nicht weiter zu erläutern brauchte. Von einer Kenntnis des durchschnittlichen Mieters, dass Kürzungsbeträge, von denen er bei einer Mieterhöhung nach § 3 MHG erfahren hat, auch für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG Bedeutung haben, kann ohnehin nicht ausgegangen werden. Aber auch wenn man von der Kenntnis des Mieters von der Höhe der Kürzungsbeträge und der Anrechenbarkeit dieser Beträge auch bei einer Mieterhöhung nach § 3 MHG ausginge, würde die Nichtangabe der Kürzungsbeträge gerade den o. a. Zweck des Mieterhöhungsverlangens verfehlen, denn dann käme der Mieter, der die Anrechnung selbst vornimmt, nicht zu der vom Mieter verlangten Miethöhe, während der juristisch nicht vorgebildete Mieter über die notwendigen Informationen zur Prüfung nicht verfügt. Dies widerspricht § 2 II 1 MHG, demzufolge der Zustimmungsanspruch des Vermieters dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen ist, wobei nach § 2 I 2 MHG von dem nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzins die Kürzungsbeträge nach § 3 I 3 - 7 MHG abzuziehen sind. Auch der Ansatz des Amtsgerichts, das Erhöhungsverlangen vom 16. Oktober 2000 enthalte durch sein Schweigen zu der Anrechnung von Fördermitteln die Aussage, dass eine solche nach Auffassung der Klägerin nicht erfolgen muss und die Prüfung dieser Rechtsauffassung sei eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens, überzeugt nicht. Schweigen im Mieterhöhungsverlangen ist keine Erklärung und wird vom Mieter auch nicht so verstanden. Für die Zulässigkeit einer Mieterhöhungskl...