LG Bochum Urteil vom 08.05.2012 - 9 S 14/12

Verfahrensgang

AG Bochum (Entscheidung vom 01.12.2011; Aktenzeichen 45 C 82/11)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bochum vom 01.12.2011 (Az. 45 C 82/11) wie folgt abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 729,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.12.2010 sowie 5,00 € vorgerichtlicher Kosten zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass der Beklagten kein Anspruch auf Rückforderung der seit dem 01.01.2010 bis zum 03.04.2012 unter Vorbehalt gezahlten Miete zusteht.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf einen Betrag i.H.v. 4.085,90 € festgesetzt.

Gründe

I.

Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten Ansprüche infolge einer von ihr vorgenommenen einseitigen Mieterhöhung.

Mit Mietvertrag vom 20.08.2006 mietete die Beklagte von der Klägerin zum 01.10.2006 eine Dachgeschosswohnung in dem Objekt Sonnenscheinpfad 13 in Bochum. Es handelt sich dabei um preisgebundenen Wohnraum i.S.v. § 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (im Folgenden: WoBindG). In § 4 Nr.1 des Mietvertrages ist eine monatliche Miete ohne Betriebskosten i.H.v. 446,00 € vereinbart worden. Nach § 4 Nr.4 des Mietvertrages gelten gesetzlich zugelassene Mietpreiserhöhungen vom Tag der Zulässigkeit ab als vereinbart. Nach § 13 Nr.1 des Mietvertrages hat der Mieter auf seine Kosten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ferner ist in § 13 Nr.5 und 29 des Mietvertrages geregelt, dass der Mieter bei Auszug die Bodenbeläge in einen einwandfreien Zustand zu versetzen sowie sämtliche Tapeten abzureißen und alle Dübeleinsätze zu entfernen hat. Aufgrund dieser Regelungen gehen die Parteien übereinstimmen davon aus, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte als Mieterin unwirksam ist.

Mit Schreiben vom 16.10.2010 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass sie aufgrund der Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte als Mieterin berechtigt sei, die Miete um 9,41 € pro m² Wohnfläche zu erhöhen, was zu einer monatliche Erhöhung der Kaltmiete um 60,80 € von 461,20 € auf 522,00 € ab dem 01.12.2010 führe. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung war dem Schreiben nicht beigefügt. Eine solche hat die Klägerin bei der vorgehenden Mieterhöhung, über welche die Partei vor dem Amtsgericht Bochum einen Rechtsstreit geführt haben (Az. 45 C 112/09), der durch Vergleich vom 20.11.2009 beendet worden ist, vorgelegt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf das Schreiben vom 16.10.2010 verwiesen.

Ab dem 01.12.2010 zahlte die Beklagte, die bereits seit dem Jahr 2007 die Mietzahlungen unter Vorbehalt leistet, auch die Mieterhöhung nur unter Vorbehalt.

Mit Schreiben vom 19.11.2010 erhob die Klägerin zusätzlich rückwirkend ab dem 01.12.2009 die geltend gemachte monatliche Erhöhung der Kostenmiete i.H.v. 60,80 € und verlangte von der Beklagten die Zahlung eines Betrages i.H.v. 729,60 € (12 Monate x 60,80 €) bis zum 10.12.2010. Nachdem die Beklagte keine Zahlung geleistet hatte, mahnte die Klägerin die Zahlung mit Schreiben vom 26.12.2010 und 28.01.2011 an.

Unstreitig befand sich an dem Haus, u.a. auch vor den Fenstern der Wohnung der Beklagten in dem Zeitraum vom 20.09.2010 bis zum 19.01.2011 ein Gerüst. Mit Hilfe dieses Gerüstes wurden vom 20.09.2010 bis zum 26.09.2010 Dacharbeiten durchgeführt. Diesbezüglich hat die Beklagte bereits vorgerichtlich Minderungsrechte geltend gemacht.

Der Klägerin hat die Ansicht vertreten, dass sie aufgrund der Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte bei den öffentlich geförderten, preisgebundenen Mieträumlichkeiten der Beklagten die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs.4 II. Berechnungsverordnung erhöhen könne. Das Schreiben vom 16.10.2010 erfülle die formellen Voraussetzungen gem. § 10 Abs.1 S.2 WoBindG, da es den Erhöhungsbetrag ausreichend berechne und erläutere. Die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung sei aufgrund der Vorlage im vorangegangenen Rechtsstreit entbehrlich gewesen, die Zusatzberechnung in dem Schreiben selbst sei ausreichend. Die Ausgangskostenmiete ergebe sich aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich vom 20.11.2009.

Auch die rückwirkende Erhöhung ab dem 01.12.2009 sei wirksam erfolgt. Nach der Regelung in § 4 Abs.8 S.2 NMV dürfe sie aufgrund der in § 4 des Mietvertrages vereinbarten Mietpreisklausel eine Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn...