LG Düsseldorf Urteil vom 29.01.1991 - 24 S 504/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mängel der Mietsache: kein Instandsetzungsanspruch des Mieters bei Kenntnis und Hinnahme der Mängel bei Abschluß des Mietvertrages

Orientierungssatz

Kennt der Mieter bei seinem Einzug in das Mietobjekt die Schäden und die Renovierungsbedürftigkeit des Hauses und hat er darüberhinaus in einem individualvertraglichen Zusatz zum Mietvertrag auf Mietminderungsansprüche verzichtet, so kann er später nicht verlangen, daß der Vermieter Mängel an zugigen Fenstern und Türen beseitigt.

Normenkette

BGB §§ 536-537

Verfahrensgang

AG Neuss (Teilurteil vom 15.06.1990; Aktenzeichen 36 C 640/89)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 15. Juni 1990 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Neuss – 36 C 640/89 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt:

Die Klageanträge zu 1, 2 a und 2 e sowie zu 3 werden abgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Hinsichtlich der Kosten des ersten Rechtszuges bleibt die Entscheidung dem Amtsgericht vorbehalten.

Gründe

Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

Die Klägerin ist nicht gemäß §§ 536, 571 BGB berechtigt, von dem Beklagten eine Instandsetzung der Fenster und Türen des angemieteten Hauses in der Weise, daß Zugluft und das Eindringen von Feuchtigkeit vermieden werden, zu verlangen. § 536 BGB verpflichtet den Vermieter, die vermietete Sache in einem zu dem „vertragsgemäßen” Gebrauche der Mietsache geeigneten Zustand zu erhalten. Welcher Gebrauch vertragsgemäß ist, bestimmt sich nach der von den Parteien des Mietvertrages bei Vertragsabschluß gegebenen Befindlichkeit des Objekts, der Sollbeschaffenheit. Nur eine negative Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Sache von der durch die Erfordernisse des vertragsmäßigen Gebrauchs definierten Sollbeschaffenheit der Sache ist ein Fehler oder Mangel, der Gewährleistungsansprüche des Mieters auslösen kann (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Auflage, § 537, Rdn. 2). Eine derartige Abweichung ist bezüglich der Fenster und Türen nicht anzunehmen. Der Klägerin ist ein Haus vermietet worden, das ausweislich § 1 Nr. 1 des Mietvertrages in gebrauchtem Zustand, dem Baujahr 1961 entsprechend, war, wobei festgehalten ist, daß die Klägerin Detailkenntnisse des Hauszustandes hatte und weder jetzt noch später mietmindernde Ansprüche aus dem Zustand herleiten werde.

Bereits aus dieser Vertragsklausel geht hervor, daß das Haus insgesamt nicht in einwandfreiem Zustand war, so daß es Sache der einen Erfüllungsanspruch geltend machenden Klägerin gewesen wäre, darzutun, daß gerade hinsichtlich des von ihr gerügten Zustandes der Fenster und Türen bei Vertragsabschluß eine einwandfreie Beschaffenheit vorgelegen habe. Dies hat sie nicht getan. Sie hat vielmehr in ihrem vorgerichtlichen Schreiben an den seinerzeitigen Verwalter … vom 28.3.1989 (Bl. 67 d.A.) selbst angegeben, daß das Haus schon bei ihrem. Einzug insgesamt in einem desolaten und renovierungsbedürftiger Zustand gewesen sei, und in ihrem Schriftsatz vom 5.2.1990, Seite 10 (Bl.54 d.A.) bestätigt, daß Fenster und Türen bereits bei Anmietung stark zugig und undicht gewesen seien. Sie kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die Auswirkungen erst später bemerkt zu haben, denn im Hinblick auf diese Beschreibungen und Hervorhebungen im Mietvertrag bezüglich des Zustandes hätte es ihr oblegen, die Beschaffenheit bzw. Auswirkungen zu überprüfen. Weicht somit, die tatsächliche Beschaffenheit von der im Vertrage zugrunde gelegten Beschaffenheit nicht ab, ist eine Beeinträchtigung des vertragsmäßigen Gebrauchs mit der Folge eines Herstellungsanspruchs nicht gegeben.

Zudem ist der in § 1 des Mietvertrags niedergelegte Ausschluß „jeder mietmindernden Ansprüche aus dem Zustand des Hauses” gemäß §§ 133, 157 BGB durchaus dahin zu verstehen, daß außer Kürzungen des Mietzinses auch Herstellungsansprüche, die den bei Mietbeginn gegebenen und bekannten Zustand betreffen bzw. auf ihn zurückzuführen sind, ausgeschlossen sein sollten. Eine solche Vereinbarung ist, wie sich aus der in § 540 BGB normierten Ausnahme ergibt, als individuell getroffene Abrede, wie sie aufgrund der maschinenschriftlich vorgenommenen Einfügungen anzunehmen ist, wirksam. Für ein arglistiges Verschweigen – Nichtbekanntgabe von Mängeln durch den Vermieter in dem Bewußtsein, der Mieter kenne den Mangel nicht (Palandt-Putzo, BGB, 49. Auflage, § 540, Anm. 1) – fehlt, zumal angesichts der ausdrücklichen Niederlegung eines gebrauchten, dem Baujahr 1961 entsprechenden Zustandes, ein näherer Vortrag.

Unbegründet ist ferner das Verlangen der Klägerin auf „Instandsetzung des Schwimmbades in einen verkehrssichern Zustand, insbesondere zu gewährleisten, daß die Seitenwände nicht zusammenbrechen”. Unstreitig war das Schwimmbad bei Mietbeginn in einem einwandfreien Zustand; der Einbruch der Seitenwände ist erst während der Mietzeit eingetreten. Für eine Verschlechterung der Mietsache während der Mietzeit ist aber der Mieter verantwortlich, es sei denn, er weist nach, daß die Ve...