LG Duisburg Urteil vom 19.05.1987 - 7 S 463/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verjährung des Rückerstattungsanspruchs des Sozialmieters wegen der über die Kostenmiete hinaus geleisteten Zahlungen

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Übersteigt das wirksam vereinbarte Entgelt die Kostenmiete, weil der Vermieter eine nach Abschluß des Mietvertrages eingetretene Senkung der Darlehenszinsen nicht an den Mieter weitergegeben hat, verjährt der Rückerstattungsanspruch des Mieters wegen der Überzahlungen gemäß WoBindG § 8 Abs 2 S 3.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Kammer vertritt die Auffassung, daß eine Aufrechnung für die im Zeitraum vom 1.1.1977 bis zum 30.9.1980 geleisteten Überzahlungen in der genannten Höhe nicht möglich ist, da dieser Rückforderungsanspruch der Beklagten gemäß § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG verjährt ist.

Der von den Beklagten zur Aufrechnung gestellte Rückerstattungsanspruch findet seine Rechtsgrundlage in § 8 Abs. 2 WoBindG. Danach ist eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien unwirksam, soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt. Soweit die Vereinbarung unwirksam ist, ist die Leistung zurückzuerstatten. Der Anspruch auf Rückerstattung verjährt nach Ablauf von vier Jahren nach der jeweiligen Leistung.

Die Bestimmung des § 8 Abs. 2 WoBindG findet hier - zumindest entsprechende - Anwendung. Bei dem von den Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum geleisteten Mietzins handelt es sich um einen im Mietvertrag vereinbarten Mietzins. Eine unwirksame Überhöhung trat nicht etwa durch eine unzulässige einseitige Mietzinserhöhung seitens der Klägerin ein, sondern unstreitig dadurch, daß die Klägerin ab dem 1.1.1977 ihrer aus § 5 Abs. 2 Satz 2 und 3, Abs. 1 Satz 4, § 4 Abs. 7 Satz 2 NMV folgenden Pflicht, eine Zinssenkung an die Mieter weiterzugeben, nicht nachgekommen ist.

Diese Fallkonstellation ist nicht vergleichbar mit dem vom BayObLG durch Beschluß v. 23.5.1985 - Re-Miet 2/85 (WM 1985, 217) zugrundegelegten Sachverhalt. Dort war über die Verjährung eines Anspruches auf Rückerstattung überhöhter Miete zu befinden, die aufgrund einer einseitigen Mieterhöhung gemäß 10 WoBindG verlangt wurde. Für diesen Fall hat das BayObLG entschieden, daß derartige Rückerstattungsansprüche nicht von der Verjährungsfrist des § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG erfaßt würden. Eine Anwendung dieser Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall scheitert daran, daß dort eine einseitige Mieterhöhung zu einer unzulässigen Mietzinsüberzahlung geführt hat, wohingegen hier die mietvertraglich zunächst wirksam vereinbarte Kostenmiete bezahlt worden ist und lediglich eine Zinssenkung nicht an die Mieter weitergegeben wurde.

Im Hinblick darauf, daß im streitgegenständlichen Fall die Überzahlung durch Leistung der ursprünglich wirksam vereinbarten Kostenmiete erfolgt ist, liegt nach Auffassung der Kammer ein unter § 8 Abs. 2 zu subsumierender Sachverhalt vor. Bei dem in § 8 Abs. 2 WoBindG geregelten Erstattungsanspruch handelt es sich um einen Anspruch eigener Art, mit der Folge, daß die §§ 812 ff. BGB und demzufolge auch die allgemeinen Verjährungsvorschriften keine Anwendung finden. Das bedeutet, daß auch hier die spezielle Verjährungsvorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG zur Geltung kommt, die bestimmt, daß der Anspruch auf Rückerstattung nach Ablauf von vier Jahren nach der jeweiligen Leistung verjährt. Danach ist der zuviel geleistete Mietzins im Zeitraum vom 1.1.1977 bis zum 30.9.1980 verjährt.

Eine Aufrechnung mit diesen verjährten Ansprüchen ist nicht möglich, da die Verjährung bereits zu dem Zeitpunkt, zu dem die Forderung gegen den Mietzinsanspruch der Klägerin ab Januar 1985 aufgerechnet werden konnte, eingetreten war, § 390 Satz 2 BGB.

Fundstellen

Dokument-Index HI1736522