Verfahrensgang
AG Hamburg-St. Georg (Urteil vom 08.02.2011; Aktenzeichen 980 C 8/10) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 8. Februar 2011 – Az. 980 C 8/10 – abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Die Parteien bilden die WEG U.straße in H. (W.) und streiten um die Gültigkeit des Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21. Dezember 2009 zu TOP 3, dessen Gegenstand insbesondere die Bestellung einer neuen WEG-Verwaltung gewesen ist.
Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), der noch wie folgt ergänzt wird:
Die auf Anfechtung des o.g. Beschlusses gerichtete Klage ging am 20. Dezember 2009 per Telefax, am Folgetag im Original bei Gericht ein. Mit Beschluss vom 26. Januar 2010 setzte das Amtsgericht den Streitwert – vorläufig – auf EUR 2.399,04 fest und verfügte am selben Tag die Zustellung dieses Beschlusses nebst Vorschussanforderung an den Prozessbevollmächtigten der Kläger, den Kläger zu 2), gegen Empfangsbekenntnis; diese Verfügung wurde durch die Geschäftsstelle des Amtsgerichts am 4. Februar 2010 ausgeführt (Bl. 4 d.A.). Das Empfangsbekenntnis des Klägers zu 2) ist nicht zur Akte gelangt. Die Einzahlung des Kostenvorschusses in Höhe von EUR 243,– auf dem Konto der Justizkasse Hamburg ist am 24. Februar 2010 gebucht worden (Bl. I d.A.). Die Klageschrift ist den Beklagten am 11. März 2010 zugestellt worden (vgl. Bl. 41R d.A.).
Das Amtsgericht hat den Beschluss vom 21. Dezember 2009 zu TOP 3 mit seinem Urteil vom 8. Februar 2010 (Bl. 251 ff. d.A.) für ungültig erklärt. In den Entscheidungsgründen heißt es dazu, dass die Fristen des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gewahrt seien. Die Zustellung der Klage am 11. März 2010 wirke nach § 167 ZPO auf den Zeitpunkt des Eingangs der Klage bei Gericht zurück. Die eingetretenen Verzögerungen bis zum Zustellungszeitpunkt änderten nichts daran, dass die Erhebung der Klage als rechtzeitig anzusehen sei. Es sei nicht zu belegen, dass der ungewöhnlich lange Zeitraum zwischen Eingang und Zustellung auf eine nachlässige Prozessführung durch die Kläger zurückzuführen sei. Der Zugang der – formlos übersandten – Vorschussanforderung an den Kläger zu 2) sei nicht nachweisbar. Nach den Erfahrungen des Gerichts in anderen Verfahren sei es durchaus wahrscheinlich, dass die Umsetzung der Verfügung vom 4. Februar 2010, einem Donnerstag, dazu geführt habe, dass nicht bereits an diesem Tag ein entsprechendes Schreiben an den Kläger zu 2) abgesandt worden sei. Im Zweifel müsse davon ausgegangen werden, dass das Schreiben den Kläger zu 2) erst am 8. Februar 2010 oder eventuell sogar noch später erreicht habe. Dementsprechend könne den Klägern vorliegend eine Überschreitung der Zwei-Wochen-Frist für die Einzahlung des Kostenvorschusses nicht vorgeworfen werden.
In der Sache, so das Amtsgericht weiter, widerspreche die Bestellung der Fa. S. + Co. Immobilien KG als Verwalterin ab dem 1. Januar 2010 ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies folge schon aus dem Umstand, dass der Beschlussfassung nicht zu entnehmen sei, aus welchem Grund die Wohnungseigentümer mehrheitlich davon abgesehen hätten, der Regelung in § 12 Ziff. 2 b) S. 2 der Teilungserklärung (vgl. Anlage K5, Bl. 34 d.A.) Folge zu leisten, wonach sie verpflichtet seien, die Verwaltung abwechselnd gegenseitig zu übernehmen. Die Regelungen in der Teilungserklärung seien daraufgerichtet, die Verwaltungskosten niedrig zu halten. Eine Abweichung von der o.g. Pflicht zur Übernahme der Verwaltung hätte jedenfalls thematisiert werden müssen. Die Nichtausübung des den Eigentümern eingeräumten Ermessens führe zur Ordnungswidrigkeit der Beschlussfassung; dazu fänden sich in der Versammlungsniederschrift keine Ausführungen.
Unabhängig davon seien die Einwendungen der Kläger gegen die frühere Tätigkeit der Verwaltung teilweise berechtigt und so gewichtig, dass deren Neubestellung ungültig sei. So sei die Verwaltung in den Jahren 2005 und 2006 ihrer Pflicht zur Instandhaltung und -Setzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht nachgekommen. Kostenaufwendungen von etwa EUR 92.500,– seien nur teilweise durch entsprechende Beschlussfassungen gedeckt gewesen; es verbleibe ein Fehlbetrag von ca. EUR 10.000,–, für den es keine Beschlusslage in der Gemeinschaft gegeben habe.
Ferner ließen die Umstände der Zahlung eines Betrages von EUR 8.000,– durch den Miteigentümer T. an die WEG das Verhalten der Verwaltung als pflichtwidrig erscheinen. Die Annahme einer solchen Zahlung bedürfe der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung. „Freiwillige Zahlungen” einzelner Eigentümer könne der Verwalter ungenehmigt nicht entgegen nehmen, weil insoweit eine ordnungsgemäße Verbuchung nicht möglich sei. Es gebe keinen Rechtsgrund für eine solche Zahlung und für den Fall eines Darlehens schaffe sie eine...