LG Hamburg Urteil vom 21.01.1977 - 11 S 171/76

Entscheidungsstichwort (Thema)

Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Hamburg auf Grund des Mietenspiegels

Orientierungssatz

1. Der Mietenspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum nach dem Stande v 1976-12-31 bildet in Hamburg zZ die zuverlässigste Erkenntnisquelle bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

2. Eine auf der Wohngeldstatistik beruhende Mietenübersicht ist als Orientierungshilfe über das Mietenniveau für Wohnungen in einfacher bis mittlerer Wohnlage sowie bei mäßiger bis durchschnittlicher Ausstattung geeignet, jedoch nicht repräsentativ für die gesamte Lage auf dem Wohnungsmarkt.

Der Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum in Hamburg vom 1976-12-31 bildet nach dem gegenwärtigen Stand die zuverlässigste Erkenntnisquelle bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei kommt dem Mittelwert der Mietwerttabelle zentrale Bedeutung zu.

Tatbestand

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter der im Hause G.-Straße  ... 1. Etage rechts belegenen Wohnung. Der Kläger verlangt von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG. Die Wohnung der Beklagten liegt in einem 1956 wieder aufgebauten Haus. Im Erdgeschoß befinden sich Restaurationsbetriebe, ein Tanzcasino, eine Diskothek (Treffpunkt der Jugend bis 4.00 Uhr morgens), sowie eine Bierbar. Im 1. bis 4. Obergeschoß befinden sich Wohnungen. Das Staffelgeschoß enthält Abstellräume. Das Gebäude liegt an der Straßenlinie, und zwar unmittelbar an der Kreuzung zur L.-Straße. Es ist mit einem Fahrstuhl, Gemeinschaftsantenne, und Zentralheizung ausgestattet. Die Wohnung der Beklagten hat eine Größe von 79,73 qm; sie ist mit einem Bad ausgestattet.

Die Beklagten zahlten bislang eine Miete von 414,33 DM einschließlich Betriebskosten von 32,46 DM und einem Heizkostenvorschuß von 50,-- DM. Mit Schreiben vom 28. November 1975 verlangte der Kläger von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 446,59 DM monatlicher Grundmiete (= 5,59 DM/qm) und Betriebskosten von 128,63 DM, Heizkostenvorschuß von 50,-- DM sowie Antennengebühr von 5,-- DM. Dem Erhöhungsverlangen fügte er das Gutachten des Hausmaklers M. bei, auf das Bezug genommen wird. Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, dahin einzuwilligen, ab 1. März 1976 eine Grundmiete von 446,59 DM an ihn zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils vom 18. Juni 1976 Bezug genommen, durch das das Amtsgericht die Beklagten verurteilt hat, einer Erhöhung der Grundmiete für ihre Wohnung auf 259,12 DM zuzüglich Betriebskosten Heizkostenvorschuß ab 1. März 1976 zuzustimmen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen und von den Kosten des Rechtsstreits dem Kläger 6/7 sowie den Beklagten als Gesamtschuldner 1/7 auferlegt. In den Entscheidungsgründen hat es ausgeführt, daß die Wohnung der Beklagten nach der verkehrsreichen Lage und der als einfach zu bezeichnenden Ausstattung nur mit denjenigen Wohnungen verglichen werden könne, die in der Mietübersicht der Baubehörde per 31. Dezember 1974 enthalten seien. Danach ergebe sich für Neubauwohnungen mit einer Fläche zwischen 70 bis 80 qm aus den Jahren 1948 bis 1965, ausgestattet mit Sammelheizung und Bad, eine Durchschnittsmiete von 4,64/qm. Ein Zuschlag von 5% bis März 1976 ergebe eine Miete vom 4,92 DM/qm. Hiervon sei der Betriebskostenanteil abzusetzen, den der Kläger mit 1,67 DM/qm beziffert habe, so daß ein Grundmietzins von 3,25 DM/qm verbleibe. Das Gutachten des Hausmaklers M. gebe keinen Aufschluß darüber, daß die dort genannten Mieten ortsüblich seien. Das gelte sowohl für die 5 Vergleichswohnungen als auch für das Material der Immobiliendatenzentrale (IDZ), das der Gutachter verwendet habe. In der IDZ seien nur Mieten aus Neuvermietungen oder Neuvereinbarungen der letzten 3 Jahre enthalten. Auch sei nicht gewährleistet, daß alle Mietzinsdaten ohne Rücksicht auf ihre Höhe angegeben würden. Ferner sei nicht sichergestellt, daß keine Vorauswahl getroffen worden sei.

Der Kläger hat gegen das Urteil formgerecht und fristgerecht Berufung eingelegt und das Rechtsmittel ordnungsgemäß begründet. Er wendet sich dagegen, daß das Amtsgericht die Übersicht der Baubehörde zugrunde gelegt hat, die auf den Daten der Wohngeldstatistik beruht. Die amtliche Wohngeldstatistik sei für das Mietengefüge nicht repräsentativ; denn das monatliche Einkommen von 90% der Wohngeldempfänger liege unter 800,-- DM. Zugrundezulegen sei daher, daß Wohngeldempfänger bemüht seien, billigere Wohnungen zu mieten. Die Neubauwohnungen in der Übersicht der Baubehörde seien zu 90% aller Fälle grundsteuerbegünstigt, so daß dort nur die Kostenmiete gegolten habe. Demgegenüber seien in der IDZ Mietdaten im nicht bereits gebundenen Wohnungsbau unter Berücksichtigung unterschiedlicher Art, Lage und Ausstattung sowie ohne Rücksicht auf die soziale Stellung der Mieter, aber unter Kennzeichnung unterschiedlicher Wohnlagen gesp...