Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietspiegel
Orientierungssatz
1. In die Vergleichsmietenzusammenstellung des Mietspiegels müssen die Mieten nicht preisgebundenen Wohnraums jeder Art eingehen.
(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
2. Eine Erhebung eines Grundeigentümerverbandes, die sich an dem Niveau einer erzielbaren, nicht aber ortsüblich gezahlten Vergleichs-Marktmiete orientiert, ist nicht geeignet, die Aussagekraft eines Mietspiegels zu erschüttern.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Einschlägig ist der Hamburger Mietenspiegel 1993; denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens bei dem Mieter (BayObLG, RE v. 27.10.1992, WM 1992, S. 677 ff. m.w.N. S. 678 li. Sp. unter 4.). Der Hamburger Mietenspiegel 1993 beruht auf dem Erhebungsstand 1.4.1993, der bereits vor diesem Zeitpunkt lag, so daß die tatsächliche Höhe der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete sich aus dem neuen Mietenspiegel ergibt. (...) Die von der Klägerin an dem Hamburger Mietenspiegel geübte Kritik gibt der Kammer keine Veranlassung, von ihrer zu den bisherigen Mietenspiegeln entwickelten Rechtsprechung abzuweichen, nach der der Mietenspiegel die beste Erkenntnisquelle zur Ermittlung des ortsüblichen Mietenniveaus ist (Urt. v. 30.5.1991, WM 1991, 699 f.). Auch der Hamburger Mietenspiegel 1993 basiert auf einer umfassenden Datenerhebung der Baubehörde und wurde gemeinsam mit den wohnungswirtschaftlichen Interessenverbänden erstellt. Er enthält infolgedessen einen repräsentativen Querschnitt der in Hamburg gezahlten vergleichbaren Mieten. (...) Schließlich greift auch die an den bei der Erstellung des Hamburger Mietenspiegels beachteten Grundsätzen geübte Kritik aus den bereits oben genannten Gründen nicht. Insbesondere sind die von "ANALYSE & KONZEPTE" vorgelegten Ergebnisse einer Vergleichsmieten-Untersuchung aufgrund einer von dem Grundeigentümer-Verband Hamburg e.V. bei seinen Mitgliedern durchgeführten Erhebung (in: HH GrdE 1994, 103 ff.) nicht geeignet, die Aussagekraft des Mietenspiegels zu erschüttern. Denn dieser Vergleichsmieten-Untersuchung liegt ein anderer Vergleichsmietenbegriff zugrunde, als er durch die gesetzliche Regelung in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 MHG vorgeschrieben ist. Nach dem Gesetz hat der für nicht preisgebundenen Wohnraum jeder Art verlangte Mietzins in die Vergleichsmietenzusammenstellung einzugehen; dagegen sind bei der genannten Erhebung aufgrund der Mitglieder-Struktur des Grundeigentümer-Verbandes die Mieten von nicht preisgebundenen Wohnungen der Wohnungsbaugenossenschaften und der preisfrei gewordenen Wohnungen der ehemals gemeinnützigen Wohnungsbau-Unternehmen ausgeklammert worden (a.a.O. S. 102 u. 104). Die genannte Untersuchung orientiert sich damit nicht an der von dem Gesetzgeber im Interesse einer Dämpfung des Anstiegs des allgemeinen Mietzinsniveaus vorgeschriebenen, durch Einbeziehung allen nicht preisgebundenen Wohnraums ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern an dem Niveau einer erzielbaren, nicht aber ortsüblich gezahlten Vergleichs-Marktmiete. Dies führt zwar notwendigerweise zu einem von den Daten des Mietenspiegels abweichenden Ergebnis, jedoch ist dieses infolge seiner abweichenden Grundlage nicht geeignet, die Richtigkeit dieser Daten in Frage zu stellen. Schließlich lassen sich auch die Ausführungen in dem Urteil des LG Kiel v. 19.5.1994 (HH GrdE 1994, S. 233 ff.) nicht auf den Hamburger Mietenspiegel übertragen, da die Mietenspiegel für Hamburg und Kiel auf unterschiedlicher tatsächlicher und methodischer Grundlage erstellt worden sind. Soweit auch der Hamburger Mietenspiegel "Unstimmigkeiten" der Art aufweist, daß Felder guter Wohnlage geringere Mittelwerte oder Unterwerte ausweisen als die entsprechenden Felder der normalen Wohnlage (z.B. in den Feldern B 1 und B 5 bzw. M 3 und M 7), ist in keiner Weise dargelegt, daß dies auf fehlerhafter Datenerhebung oder deren unzureichender Auswertung beruhe und nicht darauf, daß diese Ergebnisse die tatsächlichen Gegebenheiten widerspiegeln; so ist es keineswegs ausgeschlossen, daß sich ein partiell niedrigeres Mietzinsniveau in guten Wohnlagen daraus ergeben kann, daß Wohnungen in diesen Wohnlagen bevorzugt von solchen Mietern nachgefragt werden, die es sich aufgrund ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse erlauben können, auch in Zeiten bestehender Wohnraumknappheit über die Höhe des Mietzinses zu verhandeln.
Fundstellen