Entscheidungsstichwort (Thema)
Renovierungspflicht und Instandsetzungspflicht des Vermieters
Orientierungssatz
1. Der Mieter hat einen Anspruch auf Außenanstrich der Fenster und Erneuerung des Treppenbelages.
2. BGB § 539 schränkt grundsätzlich nur Minderungs- und Schaden*-ersatzansprüche nach BGB § 537, BGB § 538 ein.
3. Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Räumen, an denen ihm lediglich ein Mitbenutzungsrecht zusteht.
Tatbestand
Der Kläger ist seit dem 1. März 1971 Mieter der bis zum 31. Dezember 1974 preisgebunden gewesenen Altbauwohnung H., M.-Weg, 1. Etage links. Der Beklagte ist seit etwa 1973 Eigentümer dieses Grundstücks.
Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte verpflichtet ist, bestimmte Renovierungsarbeiten und Instandsetzungsarbeiten am Haus und an der Wohnung des Klägers durchzuführen.
Der Kläger hat Klage mit dem Antrag erhoben, den Beklagten zu verurteilen, folgende Arbeiten vorzunehmen:
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1. im Haus H., M.-Weg 300 |
a) das Treppenhaus und die Haustür zu streichen; |
b) den Treppenhausbelag zu erneuern; |
2. in der Wohnung des Klägers, H., M.-Weg 300, 1. Etage links, |
a) die Fenster von außen zu streichen; |
b) die Fenster instandzusetzen wie zu dichten und zu verkitten; |
c) die Küchenklappe zu reparieren, so daß sie wieder |
geschlossen werden kann; |
d) die Abstellvorrichtungen und Regulierungsvorrichtungen |
aller Heizkörper instandzusetzen. |
Die Parteien haben zunächst den Klagantrag zu 2d) in der Hauptsache für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat über den Zustand des Treppenhauses einschließlich der Hauseingangstür und des Treppenbelags durch Augenscheinseinnahme Beweis erhoben. Anschließend haben die Parteien den Klagantrag zu 2b) hinsichtlich des Verkittens in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte, der sodann den Klagantrag zu 2b) hinsichtlich des Abdichtens und den Klagantrag zu 2c) anerkannt hat, ist durch Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 12. Dezember 1974 darüberhinaus noch verurteilt worden, im Hause H., M.-Weg 300, das Treppenhaus von der Hauseingangstür bis einschließlich der 1. Etage zu streichen, die Hauseingangstür zu streichen, den Treppenbelag der 3. bis 8. Stufe der Treppe, die zur 1. Etage führt, zu erneuern und in der Wohnung des Klägers, H., M.-Weg 300, 1. Etage links, die Fenster von außen zu streichen, während im übrigen die Klage abgewiesen worden ist; dem Kläger sind 1/3 und dem Beklagten 2/3 der Kosten des Rechtsstreits auferlegt worden. Im übrigen wird auf das Urteil - auch wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien - Bezug genommen.
Der Beklagte erstrebt mit seiner formgerecht und fristgerecht eingelegten und fristgerecht begründeten Berufung die volle Abweisung der Klage, soweit die Verurteilung nicht auf Grund des Anerkenntnisses erfolgt ist.
Er begründet sein Rechtsmittel im wesentlichen wie folgt:
Das Amtsgericht scheine übersehen zu haben, daß der Kläger mit dem damaligen Grundeigentümer einen Mietvertrag geschlossen habe, und zwar zu einer Zeit, als das Haus innen und außen genauso ausgesehen habe wie heute. Im Mietvertrag heiße es an mehreren Stellen ausdrücklich, daß der Kläger miete "wie besehen" (§§ 1, 8, 28 Anhang). Was allgemein nur auf die Wohnung selbst bezogen werde, müsse aber ebenso für das Äußere des Hauses gelten, was der Kläger hier beanstande. Es sei nicht einzusehen, weshalb für die betreffende Klausel nur das Wohnungsinnere gelten solle, während der äußere Zustand des Gesamthauses einer anderen Regelung unterliegen solle. Weiter habe das Amtsgericht übersehen, daß der Kläger nicht die Erfüllung von sogenannten Fürsorgepflichten verlange, sondern ausgesprochene Schönheitsreparaturen am Gesamtgebäude. Soweit Instandsetzungen notwendig gewesen seien, seien diese ausgeführt worden. Jetzt aber gehe es darum, daß ein Mieter dem Grundeigentümer vorschreiben wolle und sogar mit Hilfe des Gerichts erzwingen wolle, wann und wie und wo dieser Schönheitsreparaturen, hier Malerarbeiten, am Hause durchzuführen habe. In diesem Falle sei doch die Mietsachenbenutzung durch mangelnde Farbe nicht beeinträchtigt. Endlich sei aber auch die Relativität zwischen der Mietzinshöhe und der Gebäudeausstattung zu berücksichtigen. Für die hier zu zahlende Miete könne man einfach nicht mehr verlangen, als angeboten und angenommen worden sei. Beanstandet werden müsse zum Schluß auch, daß das Gericht in seinem Ermessen zu weit gegangen sei und sich selbst baufachliche Kenntnisse angemaßt habe, die es besser einem Sachverständigen überlassen hätte.
Der Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen, soweit der Klaganspruch nicht anerkannt worden ist.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er begründet diesen Antrag im wesentlichen wie folgt:
Es sei falsch, daß das Haus außen und innen zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits genauso ausgesehen habe wie heute. Vielmehr habe es sich erheblich vers...