Entscheidungsstichwort (Thema)
Maklervertrag: Institutionalisierter Interessenkonflikt bei Maklertätigkeit des Wohnungseigentumsverwalters
Orientierungssatz
Wenn der nach § 12 WEG zur Zustimmung befugte und verpflichtete Wohnungseigentumsverwalter zugleich als Makler tätig wird, liegt kein "institutionalisierter Interessenkonflikt" vor, der den Anspruch auf Mäklerlohn entfallen läßt (entgegen BGH, 26. September 1990, IV ZR 226/89, NJW 1991, 168).
Nachgehend
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist für die Beklagte wegen ihrer Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 900 Euro abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Kläger begehren Rückzahlung der von ihnen am 23.9.1991 an die Beklagte gezahlten Maklercourtage in Höhe von DM 11.400. Sie erwarben auf Grund des am 16.9.1991 notariell beurkundeten Kaufvertrages (Anlage B 2) die von der Beklagten als Maklerin vermittelte Eigentumswohnung Nr. 4310, ... in ... Der Kaufvertrag enthält in § 9 folgende Regelung (Anlage K 3):
"Die Maklercourtage ist vereinbart mit 6 % vom Kaufpreis incl. gesetzl. Mehrwertsteuer. Sie ist fällig mit Abschluß dieses Vertrages. Der Käufer verpflichtet sich, diese Courtage an den vermittelnden Makler zu zahlen, dem hiermit ein unmittelbarer Rechtsanspruch gemäß § 328 BGB zusteht."
Die Beklagte war zur Zeit der Vermittlung und Veräußerung WEG- der Wohnanlage, was den Klägern bekannt war. Nach der Teilungserklärung oblag ihr die Zustimmung gem. § 12 WEG i.V.m. dem Verwaltervertrag. Sie erklärte im beurkundenden Kaufvertrag die Zustimmung zur Veräußerung (Anlage K 2).
Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte habe keinen Anspruch auf die Maklercourtage. Aus § 652 BGB ergebe sich kein Anspruch, da ein "institutionalisierter Interessenkonflikt" vorliege. Hiervon, so behaupten sie, hätten sie erst im Jahre 2001 anlässlich der Weiterveräußerung der Wohnung erfahren. Ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen liege nicht vor, da sie nicht die dazu nötige Kenntnis der rechtlichen Bedeutung der Verflechtung gehabt hätten, dass nämlich der Courtageanspruch entfalle.
Sie beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie, die Kläger, DM 11.400 nebst 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 15.9.2001 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Beide Parteien begründen ihre Anträge im wesentlichen mit Rechtsausführungen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf die begehrte Zahlung. Die Voraussetzungen des als Anspruchsgrundlage allein in Betracht kommenden § 812 Abs. 1 BGB sind nicht gegeben, da die Zahlung mit Rechtsgrund - dem Maklervertrag - erfolgte.
Die Kammer erscheint die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs problematisch, wonach der Anspruch auf Mäklerlohn entfalle, weil ein "institutionalisierter Interessenkonflikt" vorliege, wenn der nach § 12 WEG zur Zustimmung befugte und verpflichtete Wohnungseigentumsverwalter zugleich als Makler tätig wird (vgl. BGH NJW 1991, 168; dem folgend: Palandt/Sprau, BGB, 61. Aufl., § 652, 30; Soergel/Lorentz, BGB, 12. Aufl., Stand: 1999, § 652 Rn. 40; ..., Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 12 Rn. 12; ..., Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl. Rn. 454).
Die Kammer neigt der Auffassung zu, dass ein solcher "institutionalisierter Interessenkonflikt" in dieser Fallgestaltung nicht vorliegt. Es besteht tatsächlich eine nur untergeordnete Möglichkeit eines Konflikts zwischen den Interessen der Beklagten in ihrer Eigenschaft als der Veräußerung zustimmende Verwalterin und in ihrer Eigenschaft als Maklerin. Denn im wesentlichen sind beide Interessen gleichlaufend. Gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG darf die Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grunde versagt werden. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung ist nur dort anzuerkennen, wo die Veräußerung des Wohnungseigentums eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt (Pick in: ... WEG, 8. Aufl., § 12 Rn. 32; ..., a.a.O., Rn. 9). Ganz im Vordergrund steht hierbei die Frage der Solvenz des potentiellen Erwerbers. Sowohl der Maklerkunde als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft haben ein gleichlaufendes Interesse an einem solventen Erwerber. Diskrepanzen zwischen beiderlei Interessen sind demgegenüber denkbar, wenn ein solventer potentieller Erwerber sich aus sozialen Gründen nicht zur Einordnung in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eignet oder er sich sonst gemeinschaftsschädlich verhält (Rechtsprechungsnachweise bei ... a.a.O.). Diese Fälle der Ungeeignetheit aus nicht finanziellen Gründen sind Einzelfälle ohne größere praktische Bedeutung, wie die Kammer aus ihrer Tätigkeit als Beschwerdekammer für Wohn...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen