Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung nach Wegfall der Preisbindung
Orientierungssatz
1. Hat der Mieter Instandhaltungspflichten nach BV 2 § 28 übernommen, die sich für die Dauer der Preisbindung mindernd auf den Mietzins auswirkten, so müssen sie auch nach Wegfall der Preisbindung in gleicher Weise bei der Mietzinsbildung nach MietHöReglG § 2 mietmindernd berücksichtigt werden.
2. Ist ein hinreichend zuverlässiger Mietenspiegel vorhanden, so kann das Gericht diesen bei der Mietschätzung zugrundelegen und braucht kein Sachverständigengutachten einzuholen.
Tatbestand
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer 3 1/2-Zimmer-Wohnung in H., J.-Damm 7. Das Mehrfamilienhaus ist 1958 mit öffentlichen Mitteln errichtet worden; die öffentliche Bindung endete am 31. Dezember 1975. Die Wohnung der Beklagten ist mit Bad und einer kohlebeheizten Narag-Heizung ausgestattet. Die Wohnfläche beträgt 73,38 qm. Mit Schreiben vom 29. Januar 1976 begehrte der Kläger die Zustimmung zur Anhebung des Mietzinses von DM 3,80 auf DM 6,--/qm einschließlich Nebenkosten ab 1. Juni 1976. Die Beklagten waren nur geneigt, eine Miethöhe von DM 4,60/qm zu akzeptieren, ohne jedoch ausdrücklich ihre Zustimmung zu erteilen. Der Kläger hat beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf DM 440,28 beginnend mit dem 1. Juni 1976 zu erteilen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen, hilfsweise sie zu befugen.
Wegen des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen. Durch dieses hat das Amtsgericht die Beklagten verurteilt, einer monatlichen Mieterhöhung auf DM 333,88 ab 1. Juni 1976 zuzustimmen, was einer Quadratmetermiete von DM 4,55 einschließlich Nebenkosten entspricht.
Der Kläger hat gegen das Urteil formgerecht und fristgerecht Berufung eingelegt und das Rechtsmittel ordnungsmäßig begründet. Er meint, das Amtsgericht sei zu Unrecht von einer Wohngeldstatistik für Sozialwohnungen ausgegangen, die für freifinanzierte Wohnungen nicht herangezogen werden könne. Zudem würde sich nach der vom zuständigen Bezirksamt herausgegebenen Mietpreisstatistik eine Durchschnittsmiete von DM 5,04/qm ergeben. Die Vergleichsmiete könne anhand von Vergleichswohnungen, die der Kläger aufgegeben habe, oder auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden. Die Wohngeldstatistik erfülle nicht die Voraussetzungen, die an einen Mietenspiegel zu stellen seien. Der Mietenspiegel für H. ergebe immerhin eine Nettokaltmiete von DM 4,93 als Mittelwert. Bei der Wohnlage handelt es sich um eine ruhige Nebenstraße, die keinerlei Verkehrslärm bis auf gelegentliche Geräusche vom nahegelegenen Flughafen aufweise. Wohnwerterhöhend wirke sich der Bodenraum und in der Wohnung ein Besenschrank sowie die Speisekammer aus. Der Kläger beantragt unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Erhöhung des Mietzinses für die von ihnen gemietete Wohnung auf DM 440,28 per 1. Juni 1976 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie tragen vor, die Wohnungslage sei infolge ihrer Belegenheit zum Flughafen nur als einfach zu bewerten; die Wohnung befindet sich 450 Meter vom Vorfeld des Flughafens entfernt. Sie sei erheblichen Immissionen durch Lärm und Kerosingerüche ausgesetzt. Auch sei die Wohnung unterdurchschnittlich ausgestattet. Küche und Bad seien vermieterseits nicht gekachelt; die Badewanne stehe frei.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Klägers ist unbegründet. Die vom Amtsgericht zugrunde gelegte Miete von DM 4,55/qm, der die Beklagten nach § 2 MHG zustimmen müssen, liegt im Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete und hält sich im Rahmen des amtsgerichtlichen Bewertungsspielraumes nach § 287 Abs 2 ZPO. Hierbei kann nicht beanstandet werden, daß das Amtsgericht mangels besserer Erkenntnismöglichkeiten die Mietübersicht der Baubehörde vom Oktober 1975 verwendet hat. Die Annahme des Klägers, diese Übersicht beruhe auf den Mieten preisgebundener Sozialwohnungen, ist irrig. Es ist vielmehr allgemein bekannt, daß die Übersicht die Mieten von nichtpreisgebundenem Wohnraum von Wohngeldempfängern enthält. Anerkannt ist, daß aus dem Material der Wohngeldstatistik wichtige Rückschlüsse auf das Mietzinsniveau gezogen werden können, mag sie auch als alleinige Erkenntnisquelle für das gesamte Mietzinsspektrum einer Gemeinde nicht ausreichen. Dementsprechend hat die Kammer in ständiger Rechtsprechung auf diese Übersicht als wichtige Orientierungshilfe zurückgegriffen, wenn es sich um Wohnungen von einfacher bis mittlerer Qualität und entsprechender Wohnlage handelte, da jedenfalls Wohnungen dieser Art typischerweise von Wohngeldempfängern bewohnt werden. Um eine solche Wohnung handelt es sich hier. Sie verfügt über keinen besseren Ausstattungsstandard, als eine Sozialwohnun...