Leitsatz (amtlich)
Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot "trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen" (BGH NJW 2008, 440). Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter. Es gelten aber einschränkend die Grundsätze der sekundären Darlegungslast. Der Mieter hat zunächst nur konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Ist dies geschehen, so obliegt es dem Ver-mieter, die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert darzulegen. Sodann ist es Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen.
Verfahrensgang
AG Heidelberg (Entscheidung vom 04.05.2010; Aktenzeichen 24 C 198/09) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 4.5.2010, Az. 24 C 198/09, wird zurückgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten der Berufung.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten haben das Recht, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin begehrt als Vermieterin mit ihrer Klage Zahlung nicht entrichteter Teilbeträge der Mieten Januar und Februar 2009. Die Beklagten haben diese nicht gezahlt, weil sie in entsprechender Höhe Ansprüche im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für 2007 geltend machen, mit denen sie aufrechnen. Sie rügen nämlich Unwirtschaftlichkeit der abgerechneten Kosten für die Abfallentsorgung.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Anwesen ... in Heidelberg. In dem Anwesen befinden sich auch Gewerbeeinheiten. Am 30.1.2002 teilte das Amt für Abfallwirtschaft und Stadtreinigung Heidelberg der Klägerin mit, dass nach mehrfacher Beanstandung des Inhalts der "gelben Container" diese eingezogen würden. Verpackungsabfälle aus Kunststoff und Metall des Anwesens könnten künftig über gelbe Säcke entsorgt werden, welche in jedem Bürgerbüro, den Recyclinghöfen und beim Amt für Abfallwirtschaft unentgeltlich erhältlich seien. Die Klägerin informierte die Mieter des Anwesens entsprechend. Auf die Anlagen K 7 und K 8 (AS II 85 f.) wird Bezug genommen. Seither waren für das Anwesen lediglich noch Restmüllgefäße, Biomüllgefäße und Müllgefäße für Papier vorhanden (Einzelheiten: Schriftsatz der Klägerin vom 20.10.2010, AS II 75 f.).
Die Beklagten beanstandeten verschiedentlich die Höhe der abgerechneten Betriebskosten für Abfallentsorgung. Die Klägerin reagierte hierauf mit Schreiben an die Beklagten vom 25.2.2008 (AS I 125) und mit Rundschreiben an alle Mieter vom 27.2.2008 mit der Aufforderung, das Trennverhalten zu verbessern und Verpackungsabfälle aus Kunststoff und Metall über die gelben Säcke zu entsorgen. Nach neuerlichem Anschreiben der Beklagten (AS I 111) erhöhte die Klägerin die Zahl der Papiercontainer.
Die Klägerin erteilte am 12.11.2008 den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für 2007 (AS I 53), welche u.a. einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von Müllabfuhrgebühren von 525,71 EUR enthält. Mit Anwaltsschreiben vom 9.12.2008 beanstandeten die Beklagten diese Abrechnungspositionen, errechneten unter Heranziehung des "Betriebskostenspiegels für Deutschland" einen berechtigten Betrag von 185,76 EUR und forderten die Rückzahlung der Differenz von 339,59 EUR. Sodann behielten sie von der Miete Januar 2009 einen Teilbetrag von 395,95 EUR ein. Mit Kostennote vom 29.12.2009 berechnete der Beklagtenvertreter für seine Tätigkeit 99,60 EUR, welche die Beklagten von der Miete Februar 2009 einbehielten.
Die Klägerin hat Zahlung des einbehaltenen Betrages nebst Zinsen ab Rechtshängigkeit begehrt. Die Beklagten sind dem entgegengetreten mit dem Vortrag, die Klägerin habe bei der Abfallentsorgung gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstoßen. Außerdem habe die Klägerin den von den 7 Gewerbeeinheiten in der Anlage verursachten Abfall nicht auf alle Mieter umlegen dürfen; hierdurch würden die Wohnraummieter unverhältnismäßig belastet. Ein Vorwegabzug habe durchgeführt werden müssen.
Das Amtsgericht hat nach Vernehmung von Zeugen (AS I 173, 231) mit Urteil vom 4.5.2010 der Klage stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz könne nicht durch einen bundesweiten Vergleich wie im Betriebskostenspiegel festgestellt werden. Hierzu seien insbesondere bei der Abfallentsorgung die Strukturen zu unterschiedlich. Ihren Verpflichtungen bei der Festlegung der Abf...