LG Hildesheim Urteil vom 02.04.1998 - 1 S 139/97

Verfahrensgang

AG Hildesheim (Urteil vom 17.09.1997; Aktenzeichen 18 C 316/97)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 17. September 1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hildesheim wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung des Klägers ist zulässig, jedoch im Ergebnis nicht begründet.

1. Das Amtsgericht hat zu Recht festgestellt, daß die Kündigung des Klägers vom 20.3.1997 sich nicht auf § 554 a BGB stützen kann.

Die fristlose Kündigung nach § 554 a BGB setzt voraus, daß eine Partei des Wohnraummietverhältnisses seine vertraglichen Pflichten schuldhaft derart schwer verletzt hat, daß eine Vertragsfortsetzung objektiv unzumutbar ist (vgl. Bub-Treier, 2. Aufl. 1993, IV Rdz. 187 ff.; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, § 554 a Rdz. 3 f.).

Derart schwerwiegende schuldhafte Verfehlungen des Beklagten ergeben sich aus dem Kündigungsschreiben des Klägers vom 20.3.1997 und dem hierzu vorgetragenen Sachverhalt aus den vom Amtsgericht in den Entscheidungsgründen des Urteils vom 17.9.1997 dargelegten Gründen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen gemäß § 543 Abs. 1 ZPO Bezug genommen wird, nicht.

2. Auch die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB sind nicht gegeben.

Erforderlich ist – auch – nach dieser Vorschrift eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten durch den Mieter, die die Belange des Vermieters in solchem Maße beeinträchtigt, daß nur die Kündigung als angemessene Reaktion des Vermieters erscheint. Der Unterschied zu der nach § 554 a BGB maßgeblichen Pflichtverletzung ist dabei graduell und liegt nicht in der Art der Pflichtverletzung (vgl. Barthelmess, 5. Aufl. 1995, § 564 b Rdz. 54 a f.). Als Pflichtverletzung im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB kommen in Betracht die unpünktliche Zahlung des Mietzinses, eine Vernachlässigung der Obhut, und Erhaltungspflicht, Verstöße gegen die Hausordnung, eine vertragswidrige Verwendung oder Überlassung der Mietsache oder unerlaubte bauliche Veränderungen. Da aber das Mietverhältnis darüber hinaus grundsätzlich auf einem dauerhaften und vertrauensvollen Verhalten zwischen den Mietparteien beruht, können auch Denuntiationen, Belästigungen, Beleidigungen und insbesondere Körperverletzungen sowie andere Straftaten gegenüber dem Vermieter und seinen Angehörigen eine derartige Vertragspflichtverletzung darstellen.

Zu beachten ist dabei allerdings, daß nach § 564 b Abs. 3 BGB als berechtigte Interessen des Vermieters nur solche Gründe Berücksichtigung finden, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind.

Zu den in dem hier in Rede stehenden Kündigungsschreiben aufgeführten Sachverhalten ist festzustellen, daß die vorgetragenen und streitigen Punkte „Attacke des Beklagten gegen den Schwiegersohn des Klägers” und „Abstellplatz Wohnmobil” Gegenstand gerichtlicher Vergleiche geworden und damit erledigt sind. Für die von dem Kläger behauptete „Streitlust” des Beklagten ergeben sich zwar nach dem Eindruck der Kammer einige Anhaltspunkte, doch stellt das Verhalten des Beklagten in dem Mieterhöhungsverfahren, das Gegenstand des Kündigungsschreibens ist, keine Vertragspflichtverletzung dar. Gleiches gilt für die behaupteten Äußerungen des Beklagten gegenüber den Eheleuten … die allerdings vom Amtsgericht zu Recht und nach Auffassung der Kammer noch zurückhaltend als „nicht höflich” bezeichnet worden sind. Auch die Auffassung des Amtsgerichts, das Schreiben des Beklagten und seiner Ehefrau vom 22.6.1997 an einen Richter des Amtsgerichts Hildesheim sei seinem Inhalt nach nicht als Kundgabe der Mißachtung des Klägers sondern als Erklärung dafür zu werten, aus welchem Grunde die Freunschaft zu dem Kläger aus Sicht des Beklagten zerbrochen sei, teilt die Kammer. Die verbleibende – zwischen den Parteien streitige – Äußerung des Beklagten hinsichtlich des Sühneverfahrens als „Stellvertreter-Verfahrens” erweist sich im Verhältnis zum Kläger als Vertragspartner des Beklagten derart mittelbar, daß eine nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten, die erforderlich wäre, hieraus noch nicht in hinreichendem Maße entnommen werden kann.

3. Wie bereits in dem Termin zur mündlichen Verhandlung vom 12.3.1998 erörtert, ist allerdings problematisch, ob die Kündigung des Klägers vom 20.3.1997 gemäß §§ 564 b Abs. 1, 626, 242 BGB „aus wichtigem Grunde” gerechtfertigt ist.

Dieser Kündigungsgrund kann nach überwiegend vertretener Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum im Ausnahmefall auch zur Beendigung von Wohnraummietverhältnissen führen (vgl. Bub/Treier, a.a.O., IV Rdz. 197; Münchener Kommentar- Voelskow, 3. Aufl. 1995, § 554 Rdz. 5).

Ein solcher Ausnahmefall liegt hier jedoch nach Auffassung der Kammer im Ergebnis – noch – nicht vor. Die Beendigung des Mietvertrages wegen Unzumutbarkeit seiner Fortsetzung wäre lediglich als „ultima ratio” zu vertreten. Auch bei einer Kündig...