LG Karlsruhe Urteil vom 17.02.2021 - 6 O 15/21

Tenor

1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung der Antragsteller vom 19.01.2021 wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsteller haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten über den Besitz an einer Eigentumswohnung.

Die Verfügungsbeklagte ist Bauträgerin. Die Verfügungskläger, die in ihrem eigenen Haus in S. leben, erwarben mit Bauträgerkaufvertrag vom 27.12.2018 (im Folgenden: Vertrag) in O. zum Kaufpreis von 272.780,00 EUR einen 78.333,4/1.000.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flst. XXX/YY Hauptstraße, Gebäude- und Freifläche 2.388 m² verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichneten Wohneinheit mit Loggia im Obergeschoss mit einer Größe von 93,61 m² nebst Abstellraum A9 sowie Sondernutzungsrecht am Carport C.

Nach § 4 Ziffer 9 des Vertrages verpflichtete sich die Verfügungsbeklagte, das Vertragsobjekt im vereinbarten Umfang bis spätestens 31.10.2019 bezugsfertig und bis zum 01.03.2020 vollständig herzustellen.

Der Kaufpreis ist nach § 6 Ziffer 1 des Vertrages in Teilbeträgen zu zahlen. Die Höhe der zu zahlenden Teilbeträge legt der Veräußerer entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei er sie nur aus den festgelegten Vom-Hundert-Sätzen zusammensetzen und in höchstens sieben Teilbeträgen anfordern darf: a) 30 % nach Beginn der Bauarbeiten, … k) 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, l) 2,1 % für die Fassadenarbeiten, m) 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung. Nach § 6 Ziffer 2 des Vertrages setzt die Fälligkeit sämtlicher Kaufpreisraten unabhängig vom Bautenstand voraus, dass bestimmte weitere Voraussetzungen sämtlich vorliegen. Insoweit ist dort geregelt:

„d) Weitere Voraussetzung der Fälligkeit sämtlicher Zahlungen des Erwerbers ist, dass der Veräußerer dem Erwerber eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsgegenstandes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Kaufpreises gestellt hat. Der Veräußerer erklärt, dass er keine Sicherheit stellen wird. Der Erwerber kann deshalb 5% des Kaufpreises bei der Bezahlung der 1. Rate einbehalten, so dass er anstelle von 30 % nur 25 % zu bezahlen hat. Der Veräußerer wird dies bei der ersten Rechnungsstellung bereits berücksichtigen. Der einbehaltene Betrag von 5 % ist zur Zahlung fällig, wenn der heutige Vertragsgegenstand rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel vollständig fertiggestellt ist. Ist dies nicht der Fall, bestimmt sich die Fälligkeit nach den gesetzlichen Bestimmungen. Der einbehaltene Betrag wird ebenfalls zur Zahlung fällig, wenn der Veräußerer nachträglich eine Sicherheit stellt. Der Betrag wird dann innerhalb von 14 Tagen nach Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber fällig.

In § 8 des Vertrages stehen Regelungen zur „Abnahme und Besitzübergabe”. Diese lauten, soweit hier von Interesse:

1. Bis zur Abnahme und späteren Übergabe des Vertragsgenstandes wird der Bauablauf durch den Veräußerer bestimmt. Dem Veräußerer steht das alleinige Hausrecht auf der Baustelle zu. …

2. Die Übergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt unverzüglich nach seiner Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Zahlungen der bis dahin fälligen Kaufpreisraten, eventueller Verzugszinsen und sonstiger vom Erwerber nach diesem Vertrag zu entrichtender Beträge.

…

4. Sobald der Vertragsgegenstand bezugsfertig ist, findet eine gemeinsame Begehung durch die Vertragsschließenden bzw. deren Vertretern statt, bei der der Vertragsgegenstand durch den Erwerber abgenommen werden soll. Hierüber ist ein Abnahmeprotokoll anzufertigen, in das noch fehlende Leistungen und Mängel aufzunehmen sind, auch soweit hierüber Streit besteht. …

…

6. Ab Übergabe sowie im Fall einer vorzeitigen Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen alle Lasten … auf den Erwerber über…. Der Erwerber ist verpflichtet ab Besitzübergabe die im Wirtschaftsplan festgelegten anteiligen Kosten… zu bezahlen.”

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertrag im Anlagenheft verwiesen.

Dieser Erwerb wurde durch die I. Bank mit einem Darlehen von 245.000,00 EUR finanziert; der Sollzins ist bis zum 30.12.2033 mit 2,18 % p.a. festgeschrieben, die Tilgung vom Darlehensbetrag zuzüglich ersparter Zinsen beläuft sich auf 2,0 % p.a..

Die Verfügungskläger zahlten bis zum 28.02.2020 in vier Teilbeträgen insgesamt 220.951,80 EUR. Die Verfügungsbeklagte bot mit Mail vom 18.02.2020 die Abnahme der Wohnung an, die nach Absprache am 09.03.2020 erfolgen sollte; mit weiterer Mail vom 24.02.2020 teilte sie die Bezugsfertigkeit mit. Mit Schreiben vom 06.03.2020 erklärten die Verfügungskläger über ihren Anwalt, dass das Objekt erheblich mängelbehaftet sei und eine Überzahlung erfolgt sein dürfte, weshalb eine Abnahme nicht stattfinde. Daraufhin forderte die Verfügungsbeklagte am 10.03.2020 nach Maßgabe eines vorgelegten Bautenstandberichtes als 5. Baurate 42.280,90 EUR, die sich zusammensetzte aus 8,4 % nach Bezugsfertigkei...