LG Köln Urteil vom 02.06.1987 - 12 S 533/86

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Vereinbarung einer Quartalskündigung ist unwirksam. Eine Kündigungsfrist von drei Monaten bleibt zugunsten des Mieters nicht erhalten (Vergleiche AG Köln, 1970-03-03, 154 C 545/69, WuM 1970, 82).

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Unter dem 16.8.1985 kündigte die Beklagte das 1965 vereinbarte Mietverhältnis zum 31.12.1985 und räumte die Wohnung zum 31.12.1985. Mit der Klage begehren die Kläger Miete für die Monate Januar bis einschließlich April 1986.

Das AG wies die Klage ab. Es sei von einer Kündigungsfrist von drei Monaten auszugehen. Dies ergebe sich aus § 2 des Mietvertrages (MV). Hierin sei eine Kündigungsmöglichkeit jeweils zum Ende eines Kalendervierteljahres vorgesehen. Zwar sei gem. § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB eine Vereinbarung unwirksam, nach der die Kündigung nur für den Beschluß bestimmter Kalendermonate zulässig sein solle. Insofern könne der Regelung in § 2 MV auch keine Geltung zukommen. Nicht betroffen sei jedoch die Kündigungsfrist als solche. Die Regelung in § 2 ergebe eindeutig eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Diese stehe zwar nicht im Einklang mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Zugunsten des Mieters sei jedoch die Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist möglich (vgl. Palandt § 565 Anm. 1), so daß die Kläger sich an der Frist im Mietvertrag festhalten lassen müßten.

Entscheidungsgründe

Die statthafte, in der rechten Form und Frist eingelegte und begründete Berufung ist zulässig und auch in der Sache selbst gerechtfertigt:

Die Klage ist begründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte gemäß § 535 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Zeit vom 1.1. bis 30.4.1986 in Höhe von 4 x 260,- DM = 1.040,- DM. Durch die mit Schreiben der Beklagten vom 16.8.1985 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses ist dieses jedenfalls nicht vor dem 30.4.1986 beendet worden, weil die Beklagte an die nach § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB verlängerte Kündigungsfrist wegen des bereits seit dem 1.12.1965 bestehenden Mietvertrages gebunden gewesen ist. Die in § 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsfrist, wonach das Mietverhältnis von jedem Teil zum Ende eines Kalendervierteljahres, spätestens am dritten Werktage des Vierteljahres gekündigt werden kann, ist wegen Verstoßes gegen § 565 Abs. 2 Satz 3 BGB gemäß § 134 BGB als nichtig anzusehen. Richtig ist zwar, daß die Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist zugunsten des Mieters nicht gegen die zwingende Vorschrift des § 565 Abs. 2 Satz 3 BGB verstößt und demgemäß auch als wirksam anzusehen ist (vgl. Palandt-Putzo, § 565 Anm. 1d). In dem vorliegenden Mietvertrag ist indessen keine kürzere Kündigungsfrist lediglich zugunsten des Mieters vereinbart worden, sondern es ist durch eine einheitliche Regelung eine kürzere Kündigungsfrist für beide Vertragspartner, also Mieter und Vermieter, vorgesehen worden. In diesem Falle ist die für den Vermieter vereinbarte kürzere Kündigungsfrist nach § 134 BGB nichtig und die Frage der Wirksamkeit der für den Mieter vereinbarten kürzeren Kündigungsfrist beurteilt sich nach § 139 BGB (vgl. Palandt-Putzo § 565 Anm. 1d; Staudinger-Sonnenschein § 565 Rn. 59; Erman § 565 Rn. 14; Korff, MDR 65, 89; a.A. hierzu Schmidt-Futterer/Blank, B 673; Soergel-Kummer § 565 Rn. 17; AG Köln WM 1970, 82; AG Marburg ZMR 1979, 47, die grundsätzlich eine kürzere Kündigungsfrist zugunsten des Mieters für wirksam halten). Aus § 149 BGB folgt hier die Unwirksamkeit der gesamten Kündigungsvereinbarung, weil nicht angenommen werden kann, daß der Vertrag auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen worden wäre, hier also ein Vertrag mit unterschiedlich langen Kündigungsfristen, für den Vermieter mit den längeren gesetzlichen und für den Mieter mit den vertraglich kürzeren Fristen. Daß die Parteien bei Abschluß des Mietvertrages eine derartige Regelung getroffen hätten, kann nicht angenommen werden, weil hieran jegliches Interesse des Vermieters fehlen würde. Nach alledem ist der Mietvertrag nicht vor dem 30.4.1986 beendet worden, so daß alle weiteren von den Parteien aufgeworfenen Fragen dahinstehen können, nämlich ob die Beklagte das Mietverhältnis allein ohne Mitwirkung ihres früheren Ehemannes und allein gegenüber dem klagenden Ehemann hat kündigen können.

Fundstellen

Dokument-Index HI1738180