Entscheidungsstichwort (Thema)
Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegen Kautionszahlungsanspruch des Vermieters wegen Mängeln der Mietsache. unzulässige Heizkostenabrechnung nach Gradtaganteilen. Anwendung des HeizkostenV § 12 Abs 1
Orientierungssatz
1. Der Mieter kann gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietkaution kein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln der Mietwohnung geltend machen.
2. Die Berechnung anteiliger Verbrauchskosten in der Heizkostenabrechnung nach Gradtaganteilen ist nicht zulässig (Vergleiche AG Bremerhaven, 1985-10-23, 53 C 1566/85, WuM 1986, 120).
3. Sind sämtliche Heizkörper des Wohnkomplexes mit Wärmemeßgeräten ausgestattet, so scheidet eine Anwendung des HeizkostenV § 12 Abs 1 aus (So auch LG Köln, 1985-04-18, 1 S 466/84, WuM 1985, 294).
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Auf Grund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages v. 14.12.1983 steht dem Kläger ein Anspruch gegen die Beklagte zu auf Zahlung des restlichen Kautionsbetrages, der sich auf 650,- DM beläuft. Die Beklagte kann sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Mängel des Mietobjekts berufen. Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern sich nicht aus dem Schuldverhältnis etwas anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt ist, § 273 BGB. Unabhängig davon, daß seitens des Klägers die von der Beklagten bezeichneten Mängel bestritten sind, ferner diese Mängel ihrem Ausmaß nach gering bis unerheblich sind, ergibt sich hier aus dem Schuldverhältnis, daß der Forderung auf Zahlung der Kaution Mängel des Objektes nicht entgegen gehalten werden können. Nach dem Sinn und Zweck der Kautionsabrede soll die gezahlte Kaution als Sicherungsmittel für den Vermieter dienen, um diesem eine erleichterte Durchsetzung berechtigter Ansprüche gegen den Mieter zu ermöglichen. Eine Kaution dient damit in erster Linie den Vermieterinteressen. Dem Zweck der Kautionsvereinbarung, ein Sicherungsmittel für den Vermieter zu schaffen, würde es zuwiderlaufen, falls sich der Mieter wegen eventueller Mängel des Mietobjekts auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen könnte.
Für den Fall eines Ausschlusses des Zurückbehaltungsrechts stehen Mieter nicht rechtlos da; unberührt bleiben nämlich die Vorschriften der §§ 537, 538 BGB, die den Mieter im Hinblick auf den Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Mietzins in ausreichendem Maße schützen; dem Mieter bleiben demgemäß Ansprüche auf Schadensersatz oder die Möglichkeit einer Mietzinsminderung offen, ohne daß dies indessen den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution grundsätzlich berührte.
Die Berufung ist jedoch insoweit begründet, als das AG einen Betrag von 303,33 DM zuerkannt hat für Heizkosten aus dem Zeitraum v. 1.5.1983 bis 30.4.1984; eine ordnungsgemäße Abrechnung liegt nämlich nicht vor. Nach der HeizkostenV (a.a.O.) die hier Anwendung findet, ist eine Abrechnung der Heizkosten nach Gradtaganteilen nicht zulässig. Bereits aus dem Wortlaut der HeizkostenV ergibt sich eindeutig, daß bei der Erfassung des Verbrauchs auf Heizkostenverteiler abgestellt wird, nicht aber eine Berechnung nach Gradtaganteilen zulässig ist (vgl. AG Bremerhaven WM 1986 120). Der Kläger hatte nach dem Auszug der Vormieterin zum 30.8.1983 eine Zwischenablesung vornehmen lassen; jedoch stand die fragliche Wohnung bis zum Einzug der Beklagten im Zeitraum v. 1. 9. bis 31.12.1983 leer; zum Einzug der Beklagten ist eine erneute Zwischenablesung nicht erfolgt. Ein derartiges Unterlassen führt nicht dazu, daß der Vermieter den Wärmeverbrauch schätzen oder eine Abrechnung nach billigem Ermessen, § 315 ZPO, wie das AG gemeint hat, vornehmen könnte. Die HeizkostenV (a. F.) läßt eine derartige Abrechnungsmethode nicht zu, namentlich keine Abrechnung der Heizkosten, die auf einer Schätzung beruht.
Dem Kläger kann auch kein um 15% verringerter Abrechnungssaldo zuerkannt werden. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß sämtliche Heizkörper des Wohnkomplexes mit Wärmemeßgeräten ausgestattet waren, so daß eine Anwendung des § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausscheidet (vgl. LG Köln WM 1985, 294). Der Kläger kann somit einen Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten für den Zeitraum v. 1.5.1983 bis 30.4.1984 nicht mit Erfolg durchsetzen.
Ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen oder vorgerichtlichen Mahnkosten ist seitens des Klägers nicht schlüssig dargetan. Zinsen für die Kaution können nicht mit der Begründung verlangt werden, der Kläger nehme laufend Bankkredit in Anspruch, da nämlich die Kautionszinsen dem Mieter zugutekommen in der Form, daß sie seine Mietsicherheit erhöhen. Ein Zinsschaden des Klägers ist insoweit nicht ersichtlich.
Fundstellen