LG Köln Urteil vom 12.01.1989 - 1 S 415/88

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Die Kündigung wegen Verhinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung braucht keine ins einzelne gehende Kalkulation zu enthalten, um wirksam zu sein.

2. Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen, die vom Mieter zu dulden wären, rechtfertigen keine Kündigung, sondern können lediglich eine vorübergehende Räumung der Wohnung rechtfertigen.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Das AG hat die Klage auf Feststellung, daß das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum 30.9.1988 wirksam gekündigt sei, im Ergebnis zutreffend abgewiesen.

Es ist fraglich, ob die Kündigung des Klägers v. 4.9.1987 bereits aus formellen Gründen unwirksam ist, weil die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben nicht hinreichend angegeben worden sind (§ 564b Abs. 3 BGB). Entgegen der Ansicht von Sternel (3. Aufl. IV 155), wonach der Vermieter eine vergleichende Berechnung anstellen muß, neigt die Kammer eher zur Auffassung von Emmerich-Sonnenschein (Miete, Rn. 81 zu § 564b BGB), wonach bei einer Kündigung wegen der Verhinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung eine bis ins einzelne gehende Kalkulation nicht mitgeteilt zu werden braucht, sondern die vorgesehene Verwertung, mögliche Vertragspartner und die Gründe für die drohende Behinderung darzulegen sind. Aus dem Kündigungsschreiben v. 4.9.1987 ist aber zu entnehmen, daß die Wohnung der Kläger auch weiterhin zur Vermietung anstehen soll und daß der Kläger die Behinderung darin sieht, daß die von ihm für nötig erachtete umfangreiche Sanierung innerhalb einer bewohnten Wohnung nicht durchgeführt werden könne.

Die Kündigung des Klägers ist aber aus materiellen Gründen nicht wirksam. Denn der geltend gemachte Kündigungsgrund des § 564b Abs. 2 Nr. 3 liegt nicht vor. Ein Hindernis für die angemessene wirtschaftliche Verwertung des Mietgrundstücks ist vom Kläger nicht schlüssig vorgetragen worden.

Zwar ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses anzunehmen, wenn bei der Modernisierung eines Altbaus die zu kündigende Wohnung durch den Umbau wegfallen soll (BayObLG NJW 1984, 372 (= WM 1984, 16)). Auf einen geplanten Wegfall der Wohnung der Beklagten hat sich der Kläger aber nicht berufen.

Vielmehr will er grundlegende Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Diese Maßnahmen kann der Kläger aber auch ohne Kündigung des Mietverhältnisses treffen. Denn er kann eine etwaige Unrentabilität des Mietobjekts durch notwendige Reparaturarbeiten oder zulässige Modernisierungsmaßnahmen aufgrund der Duldungspflicht der Beklagten aus § 541a BGB und 541b BGB beseitigen (Emmerich-Sonnenschein, Miete, Rn. 61 zu § 564b BGB; Sternel IV 153). Ist der Kläger der Auffassung, daß bestimmte Maßnahmen wie Instandsetzung aller Bodenflächen und Wandflächen nicht in einer bewohnten Wohnung durchgeführt werden können, kann er aufgrund der Duldungspflicht der Mieter eine lediglich vorübergehende Räumung der Mieträume ohne Beendigung des Mietverhältnisses betreiben (Sternel a.a.O. a.E.).

Fundstellen

Dokument-Index HI1735677