Verfahrensgang
AG Köln (Urteil vom 01.03.2002; Aktenzeichen 208 C 30/00) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 1.3.2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 208 C 30/00 – abgeändert; die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.111,64 EUR nebst 4 % Zinsen aus jeweils 301,66 EUR seit dem 3.7., dem 3.8., dem 3.9., dem 3.10., dem 3.11., dem 3.12.1999 und dem 3.1.2000 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 540, 313 a ZPO abgesehen.
Gründe
Die Berufung der Klägerin gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts Köln ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht bei Gericht eingegangen und begründet worden und in der Sache in vollem Umfang erfolgreich. Der Klägerin steht der mit der Klage geltend gemachte und mit der Berufung weiterverfolgte Zahlungsanspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu. Der Zahlungsanspruch bezieht sich auf den Zeitraum von Juli 1999 bis Januar 2000. Den Beklagten steht kein Recht zu, die Miete unter dem Gesichtspunkt des § 5 WiStG auf 910 DM … (= 465,28 EUR) herabzusetzen und ferner gegen den Anspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB mit einer Forderung aus § 812 BGB aufzurechnen.
Die Beklagten haben sich auf die Vorschrift des § 5 Abs. 2 WiStG berufen. Demgemäß sind sie gehalten, im einzelnen die Voraussetzungen dieser Norm darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen (LG Köln NZM 1999, 404, 405; AG Köln NZM 1999, 414; Flintrop in Münchner Anwaltshandbuch Hannemann/Wiegner § 33 Rdnr. 60 ff. m.w.N.). Unabdingbar ist darzulegen, wie und wie lange sich der Mieter einen Überblick über das vorhandene Wohnungsangebot verschafft hat; ferner ist Sachvortrag erforderlich, welche Art. von Wohnung er in welchem Bereich gesucht hat. Ebenfalls ist Vortrag dazu notwendig, warum der Mieter aus seiner bisherigen Wohnung ausgezogen ist, welche Zeit er für die Wohnungssuche zur Verfügung hatte, welche konkreten Versuche er unternommen hat, welche Vorstellungen er über Lage und Ausstattung hatte, welche und wie viele Angebote ihm vorlagen und wie letztendlich die Vertragsverhandlungen gelaufen sind (LG Frankfurt NZM 1998, 73; Flintrop a.a.O.).
Diesen Anforderungen wird der Sachvortrag der Beklagten nicht gerecht. Sie berufen sich darauf, ein derartiger Sachvortrag sei nicht erforderlich, da für das gesamte Stadtgebiet der Stadt Köln ein Zweckentfremdungsverbot erlassen worden sei und noch bis heute fortbestehe (Schriftsatz vom 18.2.1000) und das Gebiet des Stadtteils Sülz als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf nach § 5 a Wohnungsbindungsgesetz ausgewiesen sei.
Diese Gesichtspunkte sind allein nicht ausreichend, um auf substantiierten Sachvortrag im Hinblick auf die Mangellage und deren Ausnutzung durch den Vermieter zu verzichten zu können.
Bis 1994 konnte davon ausgegangen werden, dass eine Vermutung dafür stritt, dass der überhöhte Mietzins unter Ausnutzung einer Mangellage zustande gekommen sein konnte. Der Vertrag, der zwischen den Parteien abgeschlossen worden ist, sollte ab 1.9.1994 gelten. Der Vertrag liegt damit zeitlich genau in einem Grenzbereich, so dass die Vermutung zu Lasten der Vermieterin nicht greift. In der Folgezeit ist eine nachhaltige Entspannung auf dem Mietmarkt eingetreten (vgl. LG Köln NZM 1999, 404, 405; LG Berlin NZM 1998, 808; LG Frankfurt NZM 1998, 73; LG München WM 1998, 360). Demgemäß hätte es im Hinblick auf § 5 WiStG substantiierten Sachvortrags bedurft, ob nicht die Anmietung der Wohnung durch die Beklagten in eine Zeit hineinfiel, die durch eine merkliche Entspannung des Mietmarkts gekennzeichnet war oder ob nicht die Anmietung sich auf eine Wohnung bezog, deren Suche sich auf einen Teilmarkt, nämlich den Stadtteil Sülz erstreckte, wie sich aus den mündlichen Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Beklagten im Termin vom 5.8.2002 ergeben könnte. Bei der Suche lediglich in einem Teilmarkt kann sich die Vermutungswirkung im Hinblick auf § 5 WiStG gerade nicht entfalten. Daher verbleibt es dabei, dass zur Wohnungssituation etc. – wie oben beschrieben – hätte vorgetragen werden müssen. Da dies unterblieben ist, worauf das Gericht im Termin vom 5.8.2002 ausdrücklich hingewiesen hat, was entsprechend dokumentiert worden ist, besteht zu Gunsten der Beklagten kein Gegenanspruch aus § 812 BGB, der dem Zahlungsanspruch der Klägerin aus § 535 Abs. 2 BGB entgegengesetzt werden könnte. Das Urteil des Amtsgerichts unterlag demgemäß der Abänderung. Auf die Berufung der Klägerin war antragsgemäß der Zahlungsanspruch zuzuerkennen.
Die Entscheidung über die Zinsen beruht auf § 288 BGB.
Die Kostenentscheidung basiert auf § 91 ZPO.
Unterschriften
Dr. Gies
Fundstellen
Haufe-Index 978683 |
NJW-RR 2003, 797 |
NZM 2003, 393 |