LG Köln Urteil vom 26.03.1997 - 10 S 545/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung bei Wohnungsbindung: Erläuterungspflicht bei Fenstermodernisierung. Mieterhöhung bei Wohnungsbindung: fiktive Instandsetzungskosten

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Werden in einheitlicher Maßnahme allein die Fenster der Wohnanlage modernisiert, bedarf es in der Mieterhöhungserklärung keiner besonderen Erläuterung der Gewerke, soweit die Zusatzberechnung zur Wirtschaftlichkeitsberechnung die einheitliche Maßnahme zweifelsfrei erkennen läßt. Der Mieter ist dann auf die Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen zur Klärung von Detailfragen verwiesen.

2. Fiktiven Instandsetzungskosten anläßlich einer Fenstermodernisierung in Höhe einer geschätzten Quote der Gesamtkosten der Maßnahme ist in der Zusatzberechnung zur Wirtschaftlichkeitsberechnung (hier: beim Ansatz der zusätzlichen Fremdkapitalkosten) in gleicher Quote Rechnung zu tragen.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin v. 6. 11. 1995 ist gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG unwirksam, da die Mieterhöhung in diesem Schreiben in Verbindung mit der beigefügten Zusatzberechnung nicht hinreichend berechnet und erläutert worden ist.

Die Klägerin hat mit Schreiben v. 6. 11. 1995 eine Mieterhöhung von 435,30 DM auf 487,70 DM, also um 52,40 DM, für die Zeit ab 1. 12. 1995 wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen durch Erneuerung der Fenster geltend gemacht. Die Beklagten haben in zweiter Instanz nicht mehr bestritten, daß die auf den 9. 11. 1995 datierte Zusatzberechnung dem Mieterhöhungsschreiben beigefügt war. Anhand dieser Zusatzberechnung sind die Modernisierungsmaßnahmen, welche Anlaß der Mieterhöhung waren, zwar hinreichend nachvollziehbar, so daß eine zusätzliche Erläuterung im Mieterhöhungsschreiben nicht erforderlich war. Die Zusatzberechnung läßt nämlich hinreichend erkennen, daß die Gesamtkosten für die neuen Fenster von 105000 DM teils mit Eigenkapital, teils mit Darlehen finanziert worden sind. Die Fremdkapitalkosten sind nach der Gesamtwohnfläche umgelegt worden. Da nicht verschiedene Baumaßnahmen vorlagen, welche einer Aufschlüsselung bedürften, brauchten die Gesamtkosten für die Erneuerung der Fenster auch nicht näher spezifiziert zu werden. Insoweit reicht es aus, daß die Beklagten Einsicht in die Rechnung verlangen können. Weder eine detaillierte Beschreibung der Maßnahmen noch eine Erläuterung der einzelnen Rechnungspositionen ist erforderlich.

Unzureichend ist die Zusatzberechnung aber insoweit, als die Klägerin darin nicht den Abzug für ersparte Sanierungsmaßnahmen hinsichtlich der alten Fenster vorgenommen hat. Sie hat nämlich in der Zusatzberechnung die Fremdkapitalkosten von den Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme von 105 000 DM berechnet, obwohl sie in der mit Schriftsatz v. 7. 8. 1996 vorgelegten Aufstellung selbst davon ausgegangen ist, daß "15% zu Lasten Instandhaltung", somit Kosten von 16 012 DM abzuziehen sind. Somit hatten die Fremdkapitalkosten jedoch nur von einem Betrag von 90 731,81 DM berechnet werden dürfen.

Es ist zwar zwischen den Parteien streitig, ob die alten Fenster wegen Fäulnis und anderer Mängel sanierungsbedürftig waren. Jedoch ist wegen der Widersprüchlichkeit des eigenen Vorbringens der Klägerin von einem Sanierungsbedarf hinsichtlich der alten Fenster auszugehen, so daß ein Abzug für ersparte Instandhaltungsmaßnahmen hätte erfolgen müssen. Denn die Klägerin hat selbst in der genannten Aufstellung einen Abzug für ersparte Sanierungsmaßnahmen von 15% zugrunde gelegt, ohne diesen Abzug in der Zusatzberechnung zu berücksichtigen. Daraus folgt, daß die Zusatzberechnung keine hinreichende Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung enthält mit der Folge, daß das Mieterhöhungsverlangen nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG unwirksam ist.

Fundstellen

Haufe-Index 1735744

WuM 1998, 293