Verfahrensgang
AG Wetzlar (Entscheidung vom 02.12.2008; Aktenzeichen 38 C 1882/07) |
Tenor
1.
Die Beklagte wird verurteilt, in der Mietwohnung im 1. Obergeschoß rechts,...
-die Wände des Elternschlafzimmers und des Flures unter Entfernung der dort vorhandenen Tapeten neu zu tapezieren.
-sämtliche Wände und Decken der Wohnung, sowie alle Heizkörper (einschließlich der Heizrohre) zu streichen.
2.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte für den Zeitraum vor Oktober 2009 gegenüber der Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung des geforderten Mieterhöhungsbetrages von 46,88 EUR hat.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 3.562,56 Euro.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin ist Mieterin, die Beklagte Vermieterin der im Tenor bezeichneten Mietwohnung. Der schriftliche, 1995 geschlossene Mietevertrag enthält eine starre Fristenregelung betreffend mieterseitig durchzuführender Schönheitsreparaturen. Zumindest zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unterlag die Wohnung der Mietpreisbindung.
Seit Mietbeginn hat die Klägerin keinerlei Renovierungsmaßnahmen in der Wohnung durchgeführt. Teile der Wände und Decken weisen Wasserflecke auf, andere sind vergilbt. An den Heizkörpern und Türen finden sich Abnutzungsspuren. Darüber hinaus sind In mehreren Bereichen der Wohnung Teile der Tapete - die teilweise dreilagig teilweise zumindest zweilagig aufgeklebt war - großflächig abgerissen und es finden sich mit Bunt- und Bleistiften gefertigte, radierbare und überstreichbare Malereien an den Wänden, die durch den Sohn der Klägerin verursacht wurden. Ferner sind jedenfalls im Bereich der Türzarge des Kinderzimmers gehäuft Kratzer zu finden, die ebenfalls durch den Sohn der Klägerin verursacht wurden. Im Schlafzimmer der Klägerin befinden sich mehrere manuell hergestellte Löcher mit etwa 2 cm Durchmesser. Im Jahr 2007 übersandte die Beklagte der Klägerin ein Mieterhöhungsbegehren (BI. 8 f. d.A.) und stützte dieses auf den Umstand, dass aufgrund der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Renovierungsklausel die Kosten der Schönheitsreparaturen nunmehr durch die Beklagte als Vermieterin zu tragen seien. Die Miete sollte um monatlich 46,88 € erhöht werden. Der Erhöhungsbetrag wurde auf § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung gestützt.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand der angegriffenen Entscheidung (BI. 114 f. d.A.) sowie das Protokoll der Ortbesichtigung vom 21.04.2008 (BI. 51 ff. d.A.) Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Anspruch der Klägerin auf Renovierung der Wohnung sei jedenfalls verjährt. Zudem handele es sich bei einem nicht unwesentlichen Teil der Schäden nicht mehr um übliche Abnutzungserscheinungen im Rahmen eines üblichen Gebrauchs der Mietsache. Der Feststellungsantrag sei zwar zulässig, aber unbegründet. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme unterliege die Wohnung noch der Mietpreisbindung. Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums sei es zulässig, eine kostenabhängige Miete zu erheben.
Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen Anträge weiter. Sie rügt die Verletzung formellen und materiellen Rechts. Der Anspruch auf Durchführung der Renovierungsarbeiten unterliege als Gebrauchserhaltungsanspruch nicht der Verjährung. Ein Zuschlag auf die Miete dürfe nicht erhoben werden, da dies mit dem "Einfrierungsgrundsatz" kollidiere. Das Amtsgericht habe seine Hinweis-pflicht nach § 139 ZPO verletzt. Es habe darauf hinweisen müssen, dass bei dem Antrag auf Renovierung zwischen Schönheitsreparaturen und den Reparaturen wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs unterschieden werden müsse. Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Die Kammer hat durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen ... weiteren Beweis erhoben. Hinsichtlich der hierbei getroffenen Feststellungen wird auf das Gutachten Bl. 250ff d.A. verwiesen.
Die Berufung ist statthaft, wurde form- und fristgerecht eingelegt und begründet und ist daher insgesamt zulässig. In der Sache hat sie nur zum Teil Erfolg. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichtes steht der Klägerin gegenüber der Beklagten ein unverjährter Anspruch auf Durchführung der im Tenor dargestellten beschränkten Renovierungsleistungen zu. Der Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung ist unter Mitberücksichtigung des in zweiter Instanz ergänzten Beklagtenvorbringens nur zum Teil - begrenzt auf den Zeitraum vor Oktober 2009 - begründet.
A. Zum Anspruch auf Durchführung von Renovierungsarbeiten
1. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten einen aus dem Mietvertrag i.V.m. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB abgeleiteten Anspruch auf Durchführung der Renovierungsarbeiten in dem aus dem Entscheidungstenor ersichtlichen beschränkten Umfang. Auf die mietvertraglichen Vorschriften de...
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