Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Tenor
1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichtes … vom 20.09.1988 – AZ 2 C 153/88 – im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:
Der Beklagte/Widerkläger wird verurteilt, an die Kläger/Widerbeklagten 433,34 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.03.1988 zu bezahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
3. Die Anschlußberufung der Kläger wird zurückgewiesen.
4. Von den Kosten der 1. Instanz tragen die Kläger 92/100 und der Beklagte 8/100.
Von den Kosten der Berufung tragen die Kläger 89/100 und der Beklagte 11/100.
Tatbestand
(abgekürzt und ohne Tatbestand gemäß § 543 ZPO)
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist zulässig und zum Teil begründet.
1. Schadensersatz
Der Anspruch der Kläger auf Schadensersatz setzt dem Grunde nach voraus, daß (1.) das gemietete Haus zum Zeitpunkt der Überlassung mit einem Mangel behaftet war; (2.) daß die Kläger deswegen zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen sind und (3.) daß der Beklagte für die mangelhafte Beschaffenheit der Mietsache einzustehen hatte.
a) Die Kläger haben in der Klagschrift vorgetragen, daß das Haus an vielen Stellen undicht gewesen sei. Von der Terrasse, vom Erdreich und vom Dach sei Wasser in das Hausinnere eingedrungen. Nach Regentagen sei der Boden des Kinderzimmers und des Schlafzimmers völlig durchfeuchtet gewesen. Im Schlafzimmer, in der Küche und im Flur habe sich infolge der Feuchtigkeit Schimmel gebildet. Verschiedene Gebäudeteile, wie die Unterkonstruktion des Küchenbodens und die unter der Wohnzimmerdecke liegende Gipsschicht seien bereits völlig verrottet gewesen.
Der Beklagte hat erstinstanzlich vorgetragen, die Feuchtigkeit sei durch die Verputztätigkeit der Kläger entstanden und nicht etwa durch Wassereinbrüche. Dieser Einwand wird durch das im Beweissicherungsverfahren eingeholte Sachverständigengutachten widerlegt: Der Sachverständige hat festgestellt, daß erhebliche Undichtigkeiten in der Dachfläche gegeben sind und daß Feuchtigkeitssperren fehlen.
Weiter hat der Beklagte erstinstanzlich geltend gemacht, daß er mit dem Kläger Ziff. 1 sämtliche Mängel des Mietobjekts besprochen und erläutert habe. An diesem Einwand ist aus rechtlicher Sicht zutreffend, daß die Parteien eines Mietvertrages einen konkret gegebenen Bauzustand als vertragsgemäß vereinbaren können. Dies gilt allerdings nur mit der Einschränkung, daß das Mietobjekt dennoch zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck – ggf. nach Durchführung von Reparaturen durch den Mieter – geeignet sein muß. Wird ein Haus zu Wohnzwecken vermietet, so muß es so beschaffen sein, daß der Mieter darin auf Dauer wohnen kann. Vorliegend steht demgegenüber aufgrund des Beweissicherungsgutachtens fest, daß das Haus gegenwärtig den Eindruck eines Behelfsheimes erwecke. Zum dauernden Aufenthalt von Menschen sei das Haus nur geeignet, wenn alle Mängel fachgerecht beseitigt werden und ein entsprechend hoher Aufwand an Heizenergie gewährleistet sei. Durch reine Reparaturarbeiten, wie sie im Anhang zum Mietvertrag vereinbart worden seien, könne dieses Ziel nicht erreicht werden. Damit steht fest, daß das vermietete Objekt zu Wohnzwecken nicht geeignet ist und daß die vereinbarten Reparaturen nicht geeignet sind um diesen Zweck herzustellen. Dies hat das Amtsgericht zutreffend festgestellt.
b) Die Kläger haben den Mietvertrag nach § 544 BGB gekündigt. Diese Vorschrift setzt voraus, daß die Benutzung des Hauses mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Hiervon kann nach den Feststellungen des Sachverständigen ohne weiteres ausgegangen werden. Ein durchfeuchtetes, mangelhaft isoliertes und schwerbeheizbares Gebäude kann ohne Gesundheitsgefährdung nicht bewohnt werden. Deshalb waren die Kläger zur Kündigung berechtigt, wobei es insoweit nicht darauf ankommt, ob die Kläger ihre „finanziellen und insbesondere handwerklichen Fähigkeiten überschätzt haben” oder ob „die Gebrauchsgewährpflicht des § 536 BGB abgedungen” ist.
c) Das Amtsgericht ist davon ausgegangen, daß sich der Schadensersatzanspruch der Kläger aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung ergebe. Diese Anspruchsgrundlage setzt allerdings voraus, daß der Schaden der Kläger durch ein schuldhaftes Verhalten des Beklagten verursacht worden ist. Ein solcher Fall läge beispielsweise dann vor, wenn es dem Beklagten bekannt gewesen wäre, daß die baulichen Mängel durch die konkret vereinbarten Instandsetzungsarbeiten nicht behoben werden können. Hierzu hat das Amtsgericht keine Feststellungen getroffen. Die Kläger haben hierzu erstinstanzlich auch nichts vorgetragen.
d) Nach § 538 Abs II BGB haftet der Vermieter allerdings auch ohne Verschulden für alle beim Vertragsschluß vorhandenen Mängel. Diese Haftung haben die Parteien aber durch § 10 Nr. 2 des Mietvertrages ausgeschlossen.
Nach dieser Klausel haftet der Vermieter nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Die Kläger haben hierzu die Ansicht vertreten, daß der form...
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