Entscheidungsstichwort (Thema)
Zum Anspruch des Mieters auf Rückerstattung des im voraus entrichteten Mietzinses in Form eines abwohnbaren Baukostenzuschusses. kein Ausschluß des Bereicherungsanspruchs bei Verschulden des Mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht Wum)
1. Verschulden des Mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses schließt seinen Bereicherungsanspruch nach § 557a Abs 1 BGB nicht aus
von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)
2. Wird ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vom Mieter gekündigt, so hat dieser einen Rückerstattungsanspruch hinsichtlich der von ihm in der Form eines abwohnbaren Baukostenzuschusses geleisteten Mietvorauszahlung gemäß BGB §§ 557a Abs 1, 812 Abs 1 S 1.
3. Das Verschulden des Mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses schließt seinen Bereicherungsanspruch nach BGB §§ 557a Abs 1, 812 Abs 1 S 1 nicht aus.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Beklagten mieteten durch schriftlichen Vertrag v. 28.3.1986 von dem Kläger die Wohnung. In dem Vertrag wurde ein monatlicher Mietzins in Höhe von 600,- DM zzgl. Nebenkosten vereinbart. Als Beginn des Mietverhältnisses wurde der 1.6.1986 vereinbart. Der Mietvertrag war auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Im Hinblick auf verschiedene Ausbauarbeiten, die die Beklagten in der Wohnung vornehmen sollten, vereinbarten die Parteien anstelle der durch den Kläger für angemessen erachtenden Miete in Höhe von 700,- DM eine solche in Höhe von monatlich lediglich 600,- DM, die überdies fünf Jahre lang nicht erhöht werden sollte. Noch vor ihrem Einzug führten die Beklagten dementsprechend eine Reihe von Arbeiten an der Wohnung durch.
Mit Schriftsatz ihres Prozeßbevollmächtigten v. 21.7.1986 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, die Wohnung sei feucht. Im August zogen die Beklagten aus der Wohnung aus.
Der Kläger verlangt von den Beklagten Zahlung des Mietzinses für die Monate August bis Oktober 1986.
Die Beklagten tragen vor, ihre fristlose Kündigung sei wirksam gewesen. Widerklagend verlangen sie vom Kläger, an sie, die Beklagten, gemäß § 557a BGB einen Betrag in Höhe von 4.479,29 DM zu zahlen, weil sie mit seiner Zustimmung umfangreiche Renovierungsarbeiten und Ausbauarbeiten in der Wohnung vorgenommen hätten. So sei die Wohnung vollständig renoviert, das Bad neu eingerichtet und bis zur Decke gefliest worden. Hierfür seien Materialkosten in Höhe von 3.479,29 DM entstanden. Der Beklagte zu 2) habe die Arbeiten in Eigenleistung erbracht. Dies sei mit mindestens 1.000,- DM zu bewerten. Die Parteien hatten im übrigen bei Abschluß des Mietvertrages die durch sie, die Beklagten, durchzuführenden Arbeiten mit 6.000,- DM bewertet; das ergebe sich daraus, daß der Mietzins für die Dauer von fünf Jahren um monatlich 100,- DM ermäßigt worden sei. Sie hätten hiernach aufgrund der vorgenommenen Einbauten eine Vorausentrichtung des Mietzinses für fünf Jahre erbracht, die nicht abgewohnt worden sei.
Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten die nach dem Vertrag vorgesehenen Arbeiten zwar begonnen, jedoch nicht ordnungsgemäß und ausreichend beendet; so sei das Bad nicht benutzbar. Im übrigen hätten die Beklagten es selbst veranlaßt, daß sie nicht in den Nutzen der Vereinbarung gekommen seien. Soweit die Wohnung an die Nachmieter zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 700,- DM vermietet worden sei, sei dies nicht auf die von den Beklagten ausgeführten Arbeiten zurückzuführen.
Entscheidungsgründe
Das AG hat dem Kläger mit Recht Mietzinsansprüche für die Monate September und Oktober 1986 wegen Nichtüberlassung der Mietwohnung aberkannt und ihn auf die Widerklage ebenfalls zu Recht zur Zahlung des zuerkannten Betrages von 4.255,26 DM verurteilt, weil es sich bei den von den Beklagten behaupteten Aufwendungen für die Mietwohnung um einen abwohnbaren Baukostenzuschuß i.S. des § 557a BGB gehandelt habe. Die Kammer folgt den zutreffenden Ausführungen des AG in der angefochtenen Entscheidung und verweist zur Vermeidung von Wiederholungen gemäß § 543 ZPO auf diese. Das Berufungsvorbringen gibt keine Veranlassung zu einer anderweitigen Beurteilung der Sachlage und Rechtslage. Im Hinblick hierauf ist ergänzend folgendes auszuführen:
...
Hinsichtlich des Rückerstattungsanspruchs der Beklagten kann dahingestellt bleiben, ob das Mietverhältnis aus von ihnen zu vertretenden Gründen beendet worden ist, da Verschulden des Mieters den Bereicherungsanspruch nach § 557a Abs. 1 BGB nicht ausschließt (Palandt-Putzo, 47. Aufl., BGB, § 557a Anm. 3c; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 168/169). Entscheidend ist nur, ob die empfangene Leistung wirtschaftlich sich noch im Vermögen des Vermieters befindet. Dies ist hier der Fall, da die von den Beklagten getätigten Einbauten - insbesondere das Badezimmer - sich im Hause des Klägers befinden. Daß die Parteien eine Mietvorauszahlung vereinbart haben, die sie in der Weise berechnet haben, daß auf den Z...