Entscheidungsstichwort (Thema)
Vorlagebeschluß zum Rechtsentscheid: Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens für eine Bundesbedienstetenwohnung
Leitsatz (amtlich)
(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
I. Es ist ein Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage zu erholen:
Ist ein Mieterhöhungsverlangen nach MGH § 2 Abs 2 S 1 (juris: MietHöReglG), das nicht erklärtermaßen auf die Erhöhung des Mietzinses höchstens bis zur "unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" gerichtet ist, formell unwirksam, wenn
1. Verwaltungsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland für die Vermietung bundeseigener Wohnungen an Bundesbedienstete als obere Grenze für die Mieterhöhung die "untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" (= "maßgebliche Vergleichsmiete" im Sinne der Verwaltungsvorschriften) vorsehen, wenn
2. die Bundesrepublik Deutschland in einem Wohnraummietverhältnis über eine solche Wohnung, die sie im Rahmen der Wohnungsfürsorge an einen Bundesbediensteten vermietet hat, nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung auch gegenüber dem Mieter an diese Grenze gebunden ist (vergleiche BayObLG München 1998-12-16, RE-Miet 3/98, WuM 1999, 103),
und wenn
3. das Mieterhöhungsverlangen eine Wohnung betrifft, die diesen Bindungen - 1. und 2. - unterliegt.
II. Die Parteien erhalten Gelegenheit, zu der Rechtsfrage innerhalb von 3 Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
I. Die Rechtsfrage ist entscheidungserheblich.
1. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin v. 28. 10. 1996 ist nach gegenwärtiger Auffassung der Kammer nicht aus den vom AG(München) im angefochtenen Endurteil v. 14. 8. 1997 dargelegten oder aus sonstigen Gründen unwirksam.
2. Das Mieterhöhungsverlangen v. 28. 10. 1996 enthält indes keinen ausdrücklichen Hinweis darauf, daß die ab 1. 1. 1997 verlangte erhöhte Grundmiete diesseits (= unterhalb) der "unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" (VV 1032 Abs. 3 Satz 1) liegt. Ein zureichender Hinweis ergibt sich nach Auffassung der Kammer nicht schon daraus, daß die verlangte erhöhte Miete - wie ein Vergleich der entsprechenden Werte erkennen läßt - nach der Begründung des Erhöhungsverlangens tatsächlich mindestens 10% unter dem Mittelwert (vgl. VV 1032 Abs. 8 Satz 5) der dort errechneten Mietspiegelmiete liegt. Ist die aufgeworfene Rechtsfrage zu bejahen, so ist die Berufung der Klägerin gegen das amtsgerichtliche Urteil v. 14. 8. 1997 ohne weiteres bereits deshalb erfolglos, weil die auf die Mieterhöhungserklärung v. 28. 10. 1996 gestützte Zustimmungsklage v. 26. 2. 1997 schon wegen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens unzulässig ist, da das streitgegenständliche Wohnraummietverhältnis den Bindungen (1.) und (2.) der Vorlagefrage unterliegt.
II. Die entscheidungserhebliche Rechtsfrage ist bisher für die vorliegende Fallgestaltung der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Mietspiegel (hier: mit dem Mietspiegel für München '94, Stand April 1993, in Gestalt der Fortschreibung, Stand April 1995) nicht beantwortet.
1. Die Kammer hat im Verfahren 14 S 6946/97 durch Beschluß v. 27. 2. 1998 (wortgleicher VB WM 1998, 211) dem BayObLG folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:
"1. Beschränken Verwaltungsvorschriften des Bundes für die Vermietung von bundeseigenen Wohnungen an Bundesbedienstete, die eine Begrenzung der Miete durch "die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" (= sog. "maßgebliche Vergleichsmiete") vorsehen, gegenüber Mietern, denen die Wohnungsfürsorge des Bundes zukommt, generell das Recht der Bundesrepublik Deutschland als Vermieterin von bundeseigenem Wohnraum zur Mietanhebung auf eine Erhöhung des Mietzinses (nur) bis zu dieser Grenze?
2. Bei Bejahung der Frage nach Ziffer 1:
Ist in einem solchen Fall ein Mieterhöhungsverlangen, das nicht erklärtermaßen auf die Erhöhung des Mietzinses höchstens bis zur "unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete gerichtet ist, formell unwirksam?"
2. Das BayObLG hat am 16. 12. 1998 folgenden RE (WM 1999, 103ff.) erlassen:
"1. Soweit die Verwaltungsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland verwaltungsintern für die Vermietung bundeseigener Wohnungen u. a. an Bundesbedienstete als obere Grenze für ein Mieterhöhungsverlangen die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete ("maßgebliche Vergleichsmiete" im Sinne der Verwaltungsvorschriften) vorsehen, ist die Bundesrepublik Deutschland in einem Wohnraummietverhältnis über eine solche Wohnung, die sie im Rahmen der Wohnungsfürsorge an einen Bundesbediensteten vermietet hat, nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung regelmäßig auch gegenüber dem Mieter an diese Grenze gebunden.
2. Die Bundesrepublik Deutschland braucht in einem Mieterhöhungsverlangen, das sie im Rahmen eines solchen Mietverhältnisses an den Mieter richtet, jedenfalls dann nicht ausdrücklich auf die Einhaltung dieser Grenze hinzuweisen, wenn zur Begründung des Verlangens drei Vergleichswohnungen angegeben werden, die für den Mieter ohne weiteres erkennbar von der Bundesr...