LG Wiesbaden Urteil vom 11.07.1994 - 1 S 205/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mieterhöhung: Mietspiegel als geeignetes Beweismittel

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Mietspiegel Wiesbaden - 5. Fortschreibung 1991 - ist durchaus geeignet, als Grundlage der Feststellung des ortsüblichen Mietzinses zu dienen.

Gründe

(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Klägerin kann eine Mieterhöhung für die von der Beklagten innegehaltene Wohnung von 860,- DM auf 907,21 DM ab 1. 2. 1992 verlangen. Nach dem Ergebnis der in zweiter Instanz durchgeführten Beweisaufnahme beträgt der ortsübliche Mietzins für die Wohnung 907,21 DM. Dieser Betrag errechnet sich aus dem Wiesbadener Mietspiegel (5. Fortschreibung, Stand 1. 7. 1991) im Zusammenhang mit dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Kfm. B.

Die Kammer bleibt bei ihrer Auffassung, daß der Mietspiegel die beste Erkenntnisquelle zur Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses ist. Daß die Heranziehung des Mietspiegels zur Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses verfassungsrechtlich unbedenklich ist, hat das BVerfG bereits entschieden (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3. 4. 1990, WM 1992, 48). Das BVerfG hat hierin ausgeführt, daß sich herausgestellt habe, daß die Verwendung von Mietspiegeln das beste Mittel zum "Nachweis" des ortsüblichen Entgeltes i. S. d. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG sei.

Bei der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses ist das Gericht nicht an die vom Vermieter im Prozeß angeführten Beweismittel gebunden. Das Gericht ist vielmehr im Streitfall gehalten, die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Grundsätze der Behandlung von Beweisangeboten im Zivilprozeß zu ermitteln. Dabei hat es das Hilfsmittel auszuwählen, welches am ehesten geeignet ist, eine geeignete Erkenntnisgrundlage zu bilden und welches - bei gleicher Erkenntnismöglichkeit - den Parteien am wenigsten Kosten verursacht (vgl. LG Frankfurt/M. WM 1990, 519;LG München I WM 1992, 25).

Die Kammer hält den Wiesbadener Mietspiegel für die derzeit beste Erkenntnisquelle zur Ermittlung des ortsüblichen Mietniveaus. Er enthält einen repräsentativen Querschnitt hinsichtlich der in Wiesbaden gezahlten vergleichbaren Mieten, denn er basiert auf einer umfassenden Datenerhebung und wurde gemeinsam mit Sachverständigen und den Interessenverbänden erstellt. Ein Sachverständiger verfügt demgegenüber lediglich über begrenzte Vergleichsmöglichkeiten für entsprechende Wohnungen.

Die Einwände der Klägerin gegen den Mietspiegel und seine Aussagekraft sind nicht geeignet, die grundsätzliche Verwertbarkeit des Mietspiegels als Erkenntnismittel in Frage zu stellen.

Die 5. Fortschreibung des Wiesbadener Mietspiegels erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 Ziff. 2 MHG. Entgegen der Behauptung der Klägerin enthält der Mietspiegel nicht auch Mieten aus dem Jahre 1987 und dem ersten Halbjahr 1988, mithin ältere als drei Jahre, gerechnet ab Erstellung des Mietspiegels. Wie die Auskunft der Landeshauptstadt Wiesbaden - Bewertungsstelle - v. 15. 2. 1993 zeigt, haben alle an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Parteien bestätigt, daß keine Mieten in die 5. Fortschreibung des Mietspiegels eingeflossen sind, die vor dem 1. 7. 1988 abgeschlossen oder geändert wurden. Die Kammer hält diese Auskunft für ausreichend, zumal im Mietspiegel ausgeführt ist, wer an der Erstellung desselben mitgewirkt hat, so daß klar ist, wer diese Behauptung gegenüber der Bewertungsstelle bestätigt hat. Das Bestreiten, daß alle eine derartige Erklärung abgegeben haben, ist angesichts der Auskunft der Landeshauptstadt Wiesbaden nicht substantiiert, ebensowenig das nachdrückliche Bestreiten, daß der beigefügte Erfassungsbogen für die Ermittlung der Mieten von beiden Interessenverbänden verwandt wurde.

Daß unter Verstoß gegen das Hessische Datenschutzgesetz personenbezogene Daten von Mietern und Vermietern ohne Einverständniserklärung gespeichert worden seien, ist angesichts der in dem vorgelegten Erfassungsbogen enthaltenen Daten nicht verständlich, da personenbezogene Daten hierin nicht enthalten sind. Selbst wenn solche jedoch gesondert erhoben worden sein sollten, würde dies der Heranziehung des Mietspiegels zur Feststellung des ortsüblichen Mietzinses nicht entgegenstehen. Die Beklagte hat dargelegt, daß ca. 12 000 Angaben in die Bewertung eingeflossen sind, wobei von beiden Interessenverbänden jeweils 6000 Werte eingebracht worden seien. Selbst wenn jedoch, wie die Klägerin behauptet, fast zwei Drittel der Werte vom Mieterschutzverein eingebracht worden wären, vermag dies allein, insbesondere angesichts der Fülle der Daten, nicht dazu führen, das Ergebnis als nicht repräsentativ anzusehen. Dasselbe gilt für den Hinweis der Klägerin, daß lediglich Mieten von Mitgliedern der Interessenverbände eingeflossen seien. Daß diese andere Mieten zahlten als Nichtmitglieder, ist nicht ersichtlich.

Daß der Mietspiegel nicht ausreichend zwischen den verschiedenen Wohnungstypen, etwa hinsichtlich der Wohnungsgröße oder der Baualtersklasse differenziere, behauptet au...