Mietmangel durch fehlende Unterstützung für behördliche Genehmigung

Leitsatz

Die mietvertragliche Abwälzung des Risikos der behördlichen Genehmigung allein auf den Mieter ist im Gewerbemietrecht nicht statthaft.

Sachverhalt

Der Kläger mietete 1998 vom Beklagten befristet auf 10 Jahre eine ehemalige Autowerkstatt zum Betrieb einer Cateringgesellschaft. § 1 Nr. 5 des Mietvertrags regelte, dass der Vermieter insbesondere keine Gewähr für die behördliche Erlaubnis leiste. Nach § 14 Nr. 1 dürfe eine bauliche Änderung nur mit Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden. Erteile der Vermieter eine Einwilligung, sei der Mieter für die Einholung und die Kosten der bauaufsichtlichen Genehmigung verantwortlich. Im April 2004 wies das Bauaufsichtsamt den Kläger darauf hin, dass die Catering-Nutzung ohne Genehmigung ordnungswidrig sei. Der Mieter forderte den Vermieter auf, an der Einholung der Genehmigung mitzuwirken, was dieser jedoch ablehnte.

Ein Antrag des Mieters auf Erteilung einer Genehmigung wurde im September 2004 zurückgewiesen. Daraufhin erklärte der Mieter im Oktober 2005 die fristlose Kündigung. Gleichzeitig erhob er Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses. Nach weiterer Androhung einer Ordnungsverfügung kündigte der Kläger im Februar 2006 erneut fristlos. In der zweiten Instanz wies das OLG die Klage zurück. Hiergegen richtete sich die Revision des Klägers.

Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist zur erneuten Verhandlung zurück. Das Fehlen der behördlichen Genehmigung stellt einen Mangel i. S. des § 536 BGB dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn zumindest Ungewissheit über die Zulässigkeit der Nutzung besteht. § 1 Nr. 5 des Mietvertrags ist gem. § 307 BGB unwirksam. Denn er schließt eine Haftung des Vermieters auch für den Fall aus, dass die erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich im Mietobjekt liegen.

Dass der Mieter in diesem Fall nicht fristlos kündigen kann, benachteiligt ihn unangemessen. Entgegen der Ansicht des OLG ergibt sich aus § 14 Nr. 1 des Mietvertrags nicht, dass der Kläger selbst für die Genehmigung zu sorgen hat. Die Klausel lässt die Verpflichtung des Vermieters unberührt, für den vertragsgemäßen Zustand zu sorgen.

Für die Frage, ob die Weigerung des Beklagten, an der Einholung der Genehmigung mitzuwirken, den Kläger zur fristlosen Kündigung berechtigt, sind noch weitere Feststellungen erforderlich.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 24.10.2007, XII ZR 24/06.